ההליך מציב שאלה עקרונית: האם נציגות בית משותף חייבת להפקיד ערובה להוצאות הנתבע, כמי שנחשבת לגוף נטול נכסים משל עצמו, או שמא יש לראות בה שלוחה של כלל הדיירים, ועל כן לאפשר לה לגשת לערכאות ללא חסמים כלכליים? טענת הקבלן הנתבע כי הנציגות אינה כשירה לעמוד בהוצאות מבחינה כלכלית, מעוררת את המתח בין הגנה מפני תביעות סרק לבין שמירה על זכותם הבסיסית של דיירים לתבוע קבלן באמצעות הנציגות, בטענה להפרת חוזה ולרשלנות מקצועית. בליבת סוגיה זו בית המשפט נדרש לשרטט את קו הגבול בין זכות הגישה לערכאות של נציגות הבית המשותף לבין החובה להגן על הנתבע מפני חשש ממשי להיעדר יכולת להיפרע הוצאות.

נציגות הבית המשותף ברחוב חיים חפר 13 בראשון לציון הגישה תביעה כספית נגד החברה הקבלנית שבנתה את הבניין, בטענה לליקויי בנייה מהותיים ברכוש המשותף. הקבלן טען כי יש להחיל את סעיף 353א לחוק החברות,  תשנ"ט-1999, שכן נציגות בית משותף היא גוף חסר נכסים משל עצמו, הדומה במאפייניו לחברה בעלת אחריות מוגבלת. לפיכך, קיים חשש ממשי שלא יוכל להיפרע את הוצאותיו אם תידחה התביעה. עוד טען כי היעדר נכסים עצמאיים מציב את הנציגות במצב הדומה לחברה בעלת אחריות מוגבלת, ולכן יש להחיל עליה את סעיף 353א בדרך של היקש. הנציגות השיבה כי סעיף 353א לחוק החברות אינו חל עליה כלל, מאחר שאינה תאגיד בעל אחריות מוגבלת אלא שלוחה סטטוטורית של בעלי הדירות, הפועלת מכוח סעיפים 65 ו-69 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1999. נטען כי בקשת הקבלן להטיל עליה ערובה לוקה בחוסר תום לב, בפרט נוכח המחדלים הנטענים בכל הקשור לליקויי הבנייה. הנציגות טענה כי הבקשה צריכה להיעשות לפי תקנה 157(א) לתקנות סדר הדין האזרחי בלבד, ובהיעדר תשתית לקושי להיפרע מבעלי הדירות, אין מקום לחייבה בערובה.

בית משפט השלום דחה את בקשת הנתבע וקבע כי סעיף 353א לחוק החברות אינו חל על נציגות בית משותף, שאינה נמנית עם הגדרת חברה שבחוק. בית המשפט ציין כי המסלול המשפטי הרלוונטי לבחינת חיוב בערובה הוא זה הקבוע בתקנה 157(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, וכי בענייננו לא הונחה תשתית ראייתית המלמדת על קושי ממשי להיפרע מבעלי הדירות עצמם, בהיותם מחויבים אישית בחובות הנציגות. בהיבט הלשוני נקבע כי סעיף 353א חל על חברה בלבד, ואינו חל על נציגות בית משותף. נפסק כי אין בסיס להחיל את סעיף 353א בדרך היקש, מאחר שהוראתו מוגבלת לתאגידים.

בית המשפט המחוזי אימץ את קביעות בית המשפט השלום במלואן, קבע כי אכן לנציגות בית משותף אין אחריות מוגבלת כמו לחברה בע"מ, ומשכך ניתן בעת הצורך להיפרע ישירות מבעלי הדירות שהיא מייצגת. לכן, אין הצדקה להחיל עליה את סעיף 353א לחוק החברות, ולא ניתן לחייב אותה בהפקדת ערובה מכוח סעיף זה. על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הוגשה בקשה למתן רשות ערעור לבית המשפט העליון. הקבלן חזר והדגיש את החשש הממשי מפני היעדר יכולת להיפרע מהנציגות, שלטענתו מצויה בקשיים כלכליים, וכי תביעתה כוללת סכומים מוגזמים שסיכוייה קלושים. עוד הפנה להערת אגב של בית המשפט המחוזי, לפיה קיימת אי בהירות בפסיקה באשר לתחולת סעיף 353א לחוק החברות על נציגות בית משותף ולמבחן לחיובה בערובה, ולכן לשיטתו מצב זה מחייב הכרעה עקרונית. מנגד טענה הנציגות כי לתביעתה סיכויי הצלחה משמעותיים וכי מצבה הכלכלי איתן, וכי בקשת הקבלן טומנת בחובה חוסר תום לב, במיוחד נוכח סירובו הנטען לעמוד בהתחייבויותיו כלפי הדיירים. נטען כי אי הבהירות בפסיקה בקשר עם מעמד הנציגות מחזקת דווקא את המסקנה שאין תחולה לסעיף 353א לחוק החברות בעניינה, ובהיעדר הלכה מחייבת אין הצדקה לפגוע בזכות הגישה לערכאות. לטענתה, חיוב בהפקדת ערובה יהווה חסם דיוני בלתי מוצדק ועלול ליצור אפקט מצנן כלפי נציגויות בתים משותפים, באופן שיפגע בפועל ביכולתם של דיירים לברר תביעות מהותיות נגד קבלנים בגין ליקויי בנייה.

בית המשפט העליון דן בבקשת הערעור כאילו ניתנה הרשות לערער, דחה את הערעור וקבע כי הנציגות איננה ישות תאגידית בעלת אחריות מוגבלת, אלא שלוחה סטטוטורית של כלל בעלי הדירות. משכך, החשש שבבסיס סעיף 353א, המתמודד עם תובעים הנהנים ממסך התאגדות ומנסים לחמוק מפירעון הוצאות, אינו מתקיים בעניינה. נקבע כי חיוב נציגות בהפקדת ערובה עלול ליצור חסם דיוני משמעותי ולפגוע בפועל ביכולתם של דיירים לברר תביעות בגין ליקויי בנייה ביחס לרכוש המשותף. בהתאם לכך, נקבע כי בחינת בקשות לערובה בעניינן של נציגויות תיעשה רק לפי תקנה 157(א) לתקנות סדר הדין האזרחי ובאמצעות מבחן איזון מצומצם וזהיר המגן על זכות הגישה לערכאות. מכוח המסקנות הללו נקבע כי אין לחייב את הנציגות בערובה, ותביעתה תבחן לגופה.

פרופ' יהושע ויסמן מציין בספרו דיני קניין – בעלות ושיתוף כי נציגות בית משותף פועלת כשלוחתם של כלל בעלי הדירות ואינה מהווה גוף בעל קיום עצמאי. בית המשפט העליון אימץ גישה עקרונית זו, והסתמך גם על ניתוחו של פרופ' אהרן ברק בספרו חוק השליחות, לפיו שליחות מכוח דין כפופה לכלל שבסעיף 2 לחוק השליחות – "שלוחו של אדם כמותו". סעיפים 65 ו-69 לחוק המקרקעין משלימים תמונה זו, ומגדירים את הנציגות כגוף המייצג את הדיירים עצמם. לפיכך נקבע כי לנציגות אין אחריות מוגבלת, ומשכך אין תחולה לסעיף 353א לחוק החברות. כל חיוב המוטל על הנציגות הוא חיוב המוטל בפועל על בעלי הדירות.

פסק הדין מעגן לראשונה הלכה ברורה באשר לאי תחולתו של סעיף 353א על נציגויות בתים משותפים. קביעתו של בית המשפט העליון מחזקת את ההבנה כי נציגות בית משותף אינה תאגיד הפועל לקידום אינטרס עצמי, אלא מנגנון ייצוג של דיירים רבים בסכסוך מול קבלנים. הטלת חובה להפקיד ערובה עלולה ליצור חסם כלכלי כבד מדי ולמנוע בירור תובענות מוצדקות.

לפסק הדין ראו: רע"א 40874-12-24 אסום – חברה קבלנית לבנין בע"מ נ' נציגות הבית המשותף ברחוב חיים חפר 13, ראשון לציון (מיום 30.7.2025)