המקרה עסק בהסכם בין המנוח משה חזקיה לבין מנהל מקרקעי ישראל. בשנת 1957 חתם המנוח משה חזקיה על הסכם עם רשות מקרקעי ישראל לחכירת המקרקעין אשר בבעלות הרשות. הקרקע נועדה להפעלת משתלה המהווה עסק משפחתי. לאורך השנים נחתמו בין הצדדים מספר רב של הסכמים אשר כל אחד מהם ארך שלוש שנים עם מתן אופציה להארכה לתקופה נוספת. ההסכמים שנחתמו מעת לעת נועדו לחידוש ההתקשרות ונשאו את הכותרת "הסכמי חכירה". החל משנת 1969 ואילך צוין בהסכמים כי הזכויות הניתנות הן זמניות, קצרות ומוגבלות וכי הרשות רשאית להפסיק את ההתקשרות בכל עת. עוד נכתב בהם כי המנוח אינו זכאי להעביר את זכויותיו לאחר. בשנת 1989 בעת חידוש נוסף של החוזה, שונתה כותרת ההסכם ל"הסכם הרשאה" והמנוח הוגדר כ"בר רשות" לניהול המקרקעין, זאת בשונה מזכות החכירה שהופיעה בהסכמים הקודמים.

בשנת 1995 פרץ סכסוך בין הצדדים ביחס לגובה דמי השימוש בקרקע. המנוח הגיש תביעה כנגד הרשות בבית המשפט המחוזי ועתר לסעד הצהרתי לפיו הוא זכאי לחידוש חוזה חכירה וכי על הרשות לגבות ממנו תשלום שנתי כנהוג בשטח חקלאי, כפי ששילם עד ליום זה. הרשות הגישה תביעה שכנגד ועתרה לסילוקו של המנוח מהקרקע. בפסק דין של בית המשפט המחוזי (ת"א 2101/96 מיום 8.3.2000) קיבל בית המשפט את טענות המנוח ודחה את תביעת הרשות. בית המשפט עמד על אינטרס הציפייה של המנוח, וקבע כי הוא יוכל להמשיך להחזיק במקרקעין במסגרת ההסכמים של הרשות. מנגד, בית המשפט קבע כי המנוח אינו זכאי להתקשר בחוזה חכירה לדורות. פסק הדין הוקדש ברובו לשאלת גובה דמי השימוש. הוצגה שומת השמאי מטעם המנוח והוצגה שומת שמאי נוספת מטעם רשות מקרקעי ישראל. בית המשפט פסק כי יש להעדיף את שומת השמאי מטעם המנוח, אשר העמיד את דמי החכירה השנתיים על סך 6,000 ₪ לשנה (בדומה לדמי החכירה השנתיים שנקבעו בחוזה האחרון בין הצדדים). בשומתו קבע כי שימוש הקרקע הוא "חקלאי" לעומת השמאי הממשלתי מטעם הרשות אשר קבע את שומתו על פי סיווג שימוש הקרקע כ"תעשייתי" ולא ידע לתמוך קביעתו בחיקוק או הסכם כלשהו. בית המשפט פסק כי על הרשות לערוך שומה חדשה על פי סיווג הקרקע כחקלאי, ולחתום עם המנוח  על הסכם תקופתי בהתאם לגובה השומה החדשה.

לאחר מתן פסק הדין התגלעה מחלוקת בין המנוח לרשות בדבר פרשנות פסק הדין בנוגע לחישוב דמי החכירה. לאור המחלוקת לא נחתם הסכם בין המנוח לרשות ולא שולמו דמי שימוש על ידי המנוח,  על אף שהוסיף להחזיק במקרקעין ולהפעיל בהם את משתלה.

בשנת 2006 שלחה הרשות שובר גבייה לתשלום "דמי שימוש", בסתירה לכאורה לפסק הדין של בית המשפט המחוזי. המנוח הגיש לבית המשפט המחוזי בקשה להבהרת פסק הדין, אך בקשתו נדחה. המנוח הגיש בקשה לבית המשפט העליון, למתן ארכה להגשת ערעור על פסק הדין, בשל מחלוקת על פרשנותו, אך גם בקשה זו נדחתה. לבסוף, הגיש המנוח לבית המשפט המחוזי בקשה לאכיפת פסק הדין וקיומו לפי סעיף 6 לפקודת ביזיון בית המשפט. בשנת 2011 התקיים דיון בבקשה והצדדים הגיעו להסכמות: המנוח התחייב להסדיר תשלום מוסכם על סך 300,000 ₪ עבור דמי השימוש שלא שילם במשך 16 שנה. בכפוף לכך התחייבה הרשות לחתום על חידוש הסכם עם המנוח.

ואולם על אף ההסכמות האמורות, בין המנוח לרשות לא פסקו המחלוקות. המנוח ביקש לחתום על חידוש הסכם חכירה, אך הרשות לא נעתרה לבקשתו והסכימה לחדש עמו הסכם הרשאה בלבד. המנוח המשיך להחזיק במקרקעין ולהפעיל את המשתלה, אך עמד בסירובו לחתום על הסכם הרשאה. בסופו של יום לא נחתם הסכם כלשהו בחייו של המנוח. המנוח הלך לעולמו בשנת 2014. המנוח הותיר צוואה, לפיה הזכויות במשתלה מוקנות לביתו דליה ברעם.

בשנת 2017 הגישה דליה פנייה לרשות בה עתרה ל"העברת זכויות מכוח צוואה, וחתימה על הסכם חכירה". מספר ימים לאחר מכן נשלחה לדליה דרישה מטעם הרשות לפנות את המשתלה. בשנת 2018 עתרו דליה ברעם ובעלה איתן ברעם לבית המשפט המחוזי בבקשה לסעד הצהרתי לפיו הם זכאים להתקשר עם הרשות בחוזה חכירה. התובעים טענו כי הרשות אינה מקיימת את פסק הדין משנת 2000 שהורה לחתום על הסכם עם המנוח. בנוסף טענו כי הם רשאים להיכנס בנעלי המנוח לצורך חתימה על הסכם. מנגד טענה הרשות כי אין לתובעים זכות עמידה, בהתבסס על כך שזכות ההרשאה של המנוח אינה עבירה. בנוסף נטען כי פסק הדין משנת 2000 מתייחס למנוח בלבד. תביעת התובעים נדחתה, והתובעים ערערו לבית המשפט העליון.

בערעור, המערערים טענו כי בית המשפט המחוזי טעה בפרשנות פסק הדין משנת 2000. לטענתם, בפסק הדין משנת 2000 נקבע שעל הרשות להמשיך ולחתום עם המנוח על הסכמי חכירה. עוד נקבע בפסק הדין משנת 2000 כי ככל והרשות מעוניינת להמיר את הסכמי החכירה בהסכמי הרשאה עלייה להציג "טעמים ראויים" אך הרשות לא עשתה זאת במשך 18 שנה. קביעה זו מחדדת את כוונתו של בית המשפט כי ההסכמים עליהם יש לחתום הם הסכמי חכירה. בנוסף טענו המערערים כי בית המשפט ביסס החלטתו על הנחה לפיה מדובר במדיניות חדשה של הרשות שלא להשתמש בהסכמי חכירה לתקופות זמן של פחות מ- 5 שנים. בעיני המערערים הנחה זו שגויה, שהרי נחתמו בין הרשות לאזרחים אחרים הסכמי חכירה לתקופה של פחות מחמש שנים. לאור האמור, טענת המערערים היא כי הם זכאים להתקשר עם הרשות בחוזה חכירה, ויש להורות לרשות לעשות כן.

לטענת הרשות, ליורשים אין זכות במקרקעין. לדבריה, זכות המנוח מעולם לא הייתה חכירה אלא הרשאה. הרשות חלקה על פרשנות פסק הדין משנת 2000, וטענה כי לא הוקנתה מכוחו למנוח זכות חכירה. אמנם כותרתם של חלק מההסכמים "חוזה חכירה" אך משום שאלה ההסכמים היחידים שנהגו באותה העת, אך הכותרת אינה משקפת מהות. מלשון החוזה עולה כי למנוח הוענקו זכויות זמניות בלבד ולכן אין לקבל את עמדת היורשים, לפיה פסק הדין המקורי העניק לו זכויות חכירה. בנוסף טענו, כי גם אם היה נחתם הסכם חכירה עם המנוח, הזכות נובעת מהסתמכותו ואינה ניתנת להורשה.

לב הדיון המשפטי בערעור התמקד בפרשנותו של פסק הדין המקורי. בית המשפט העליון בחן את לשון פסק הדין על מנת להבין את הפרשנות הראויה. בפסק הדין המקורי הורה בית המשפט לחדש את ההסכמים שנחתמו טרם מתן פסק הדין, ואלה היו חוזי "חכירה". אך בפועל הזכויות שהוענקו מכוח הסכמים אלו היו זמניות, קצרות ומוגבלות. על אף כותרת ההסכמים והשימוש במושג "חכירה", הזכויות שהוענקו למנוח היו בגדר הרשאה בלבד. יתר על כן, ההסכמים המאוחרים בין המנוח לרשות נשאו את הכותרת "הסכם הרשאה" ובהם נכתב בבירור כי הזכויות בלתי עבירות. בית המשפט הוסיף כי מסקנה זו עולה בקנה אחד עם הפרשנות התכליתית של פסק הדין המקורי משנת 2000, שביקש להגן על האינטרסים של המנוח, כמחזיק במקרקעין תקופה ארוכה. פסק הדין לא הניח לנגד עיניו את אינטרס היורשים. לפיכך, בית המשפט העליון דחה את הערעור והותיר את החלטת בית המשפט המחוזי על כנה.

לפסק הדין ראו: ע"א 336/22 דליה ברעם ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל מיום 07.08.2024

בחודשים יוני 2008 וביולי 2009, נחתמו בין הרוכשת גלינה גולדנברג לבין חברת הנדל"ן גבר-זן נדל"ן ותיירות בע"מ שני הסכמי מכר זהים במהותם, לרכישת שתי "יחידות נופש" על סך 3,500,000 ₪, בפרויקט מלון סוויטות בנתניה. על פי לשון ההסכמים, מטרתם היא מכירת זכות ליחידות נופש. בהתאם להסכמים, הרוכשת רשאית לעשות שימוש ביחידות הנופש כשלושה חודשים בשנה, ובתשעת החודשים הנותרים עליה להעמיד את היחידות לטובת השכרה לציבור באמצעות חברת הניהול של המלון. זאת, כדי לעמוד במגבלות הקבועות בהוראות התב"ע והוראות משרד התיירות, המאפשרות לבעלי יחידת נופש להתגורר ביחידה במשך שלושה חודשים בשנה לכל היותר, מאחר ומדובר במקרקעין המיועדים ל"אכסון מלונאי מיוחד". "אכסון מלונאי מיוחד" מוגדר בחוזר מנכ"ל 08/2006 של משרד התיירות: "בית מלון המוגדר … כ"מלון דירות" ו/או "דירות נופש" ו/או בית מלון הפועל על בסיס Time sharing או על בסיס Leaseback ". אכסון מלונאי מיוחד מתייחס לשטחי מקרקעין ברצועת החוף ובשטחים אחרים בארץ בעלי משאבי טבע ונוף מיוחדים. שטחים אלה נועדו לרווחת הציבור הרחב לצרכי נופש ולא למגורי קבע. הוראות החוזר נועדו לשמור שאזורים אלה ישמשו לייעודם ולא יומרו למגורי קבע עבור יחידים.

במקרה של גב' גולדנברג, בנוסף להסכמי המכר נחתמו בין הצדדים גם הסכמות צדדיות: פרוטוקול ומסמך תנאים מיוחדים שאפשרו לרוכשת להשתמש ביחידות מעבר לשלושת החודשים המותרים בהסכמי המכר. הרוכשת התחייבה לשמור על הסכמים אלה בסודיות ואף נדרשה לחתום על מסמך "הצהרת סודיות". ואמנם, בין השנים 2010-2016 עמדו יחידות הנופש לשימוש הרוכשת לאורך כל ימות השנה ולא הועמדו להשכרה לציבור הרחב, זאת בניגוד להסכמי המכר הגלויים. בשנת 2020 הגישה הרוכשת תביעה לבית המשפט המחוזי להורות על בטלות הסכמי המכר בטענה שנכרתו למראית עין בלבד, בעוד שההסדר המיוחד הוא החוזה האמיתי שנכרת בין הצדדים. תביעתה הוגשה לאחר שבשנת 2016 התבקשה להעמיד את יחידות הנופש שרכשה להשכרה לציבור הרחב מעבר לשלושה חודשים בשנה. התביעה הוגשה כנגד חברת הנדל"ן עמה התקשרה בחוזה, וכנגד יעקב ברינגה ורפאל זנזורי המשמשים כמנהלים בחברה ופעלו לפי הנטען ביצירת מצגים והבטחות כלפיה. לטענת הרוכשת, ההסדר המיוחד היווה אסמכתא להתחייבות החברה היזמית לאפשר לה שימוש ביחידות שברשותה ללא הגבלת זמן. מנגד טענו המשיבים, כי זו פרשנות שגויה של מסמכי ההסדר המיוחד וכי הוא אינו סותר את הסכמי המכר. נטען כי בעת שנחתמו הסכמי המכר היה המצב המשפטי לא סופי בקשר לתקופת העמדת היחידות לציבור הרחב. בית המשפט המחוזי קיבל את טענת המשיבים והוסיף כי התביעה נדחית בשל פרק הזמן הממושך מעת שהתובעת התבקשה להעמיד את יחידותיה לרשות המאגר המלונאי ועד להגשת התביעה (ארבע שנים), וכן בהתחשב בכך שהייתה מיוצגת על ידי עורך-דין מומחה בנדל"ן בעת כריתת ההסכמים. לפי הראיות, עורך-הדין הבהיר לה עוד בשלב המשא ומתן את משמעות הרכישה של יחידה מלונאית ואת מחויבותה להעמיד את יחידת הנופש להשכרה לציבור.

הרוכשת ערערה לבית המשפט העליון. המחלוקת בין הצדדים עסקה בשאלה, אם "מסמך התנאים המיוחדים" זיכה את הרוכשת בזכות "לשכור" את היחידות מהמאגר המלונאי לתקופות מוגבלות ובתנאים מיטיבים, כטענת המשיבים; או שמא הצדדים התכוונו להוצאת היחידות מהמאגר המלונאי ולמתן זכות למגורי קבע, כטענת המערערת. בית המשפט העליון, פה אחד, הפך את פסיקת בית המשפט המחוזי וסיווג את חוזי המכר כחוזים למראית עין. נפסק כי ההסדר המיוחד שנכרת בין הצדדים היווה  חוזה "סמוי" המשקף את הסכמת הצדדים בפועל, והוא נועד לעקוף את הדרישה להעמיד את יחידת הנופש להשכרה לציבור הרחב במרבית ימות השנה. החוזה הסמוי נכרת בניגוד להוראות התב"ע ולהנחיות משרד התיירות. נקבע כי חוזה שאלה הן מטרותיו אינו חוקי ולכן הוא חוזה פסול לפי סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 ולא ניתן לקיימו. בית המשפט מצא כי במסגרת מסמך התנאים המיוחדים נקבע שבמקרה של תקופת השכרה מעבר לשלושת החודשים המותרים לפי הסכם המכר, יוטלו על הרוכשת חיובים כספיים נוספים, כמו תשלום הוצאות אחזקה ותשלום חלקי של הוצאות מאגר היחידות, לצד שלילת זכות המערערת להשתתף ברווחי מאגר היחידות. תשלומים אלה לימדו אף הם על הוצאת יחידות המערערת מהמאגר המלונאי, בניגוד להסכם הגלוי. בנסיבות אלה, בית המשפט העליון השיב את הדיון לבית המשפט המחוזי להכרעה בשאלת היקף ההשבה של כספי התמורה שהרוכשת שילמה בגין היחידות.

נציין כי בית המשפט העליון כבר התייחס בעבר לתופעה של השכרת דירות נופש לתקופות ממושכות שלא בהתאם להוראות התב"ע החלות על הקרקע. בע"א 1054/98 חוף הכרמל נופש ותיירות (1989) בע"מ נ' עמותת אדם טבע ודין אגודה ישראלית להגנת הסביבה מיום 4.2.2002, דובר בחברה יזמית שרכשה קרקע הסמוכה לים והקימה עליה פרויקט "מגדלי חוף הכרמל" למכירת דירות לבעלים יחידים וקבועים. עמותת אדם טבע ודין, שלפי פרסומיה מקדמת הגנה על משאבי טבע, הגישה עתירה מנהלית כנגד היזמית בטענה שמכירת הדירות למגורים מפרה את הוראות תמ"א 13 – תכנית המיתאר הארצית לחופים. לפי תכנית זו, הקרקע יועדה לשימוש לתיירות ונופש ונשללה בנייה למגורים. לטענת העמותה מכירת דירות לאנשים פרטיים לצורכי מגורים מהווה הפרה של תוכנית זו. בית המשפט המחוזי קבע שאין להסיק מהוראות התמ"א כי יש למנוע בעלות פרטית ביחידות במלון, אלא יש להגביל את השימוש של רוכשי הדירות בנכס שרכשו. בית המשפט המחוזי הורה לחברה היזמית לקבוע בכל חוזה שהיא כורתת עם רוכש יחידה במלון, שחובתו להעמיד את יחידת הנופש לשימוש לציבור במשך מספר חודשים בכל שנה.

עמותת אדם טבע ודין ערערה לבית המשפט העליון בטענה שאין להתיר בעלות פרטית ביחידות וכי יש להגדיר מראש את מספר החודשים בהם יעמידו הרוכשים את היחידות לטובת הציבור. מנגד טענה החברה היזמית כי מלון דירות מטיבו נועד לשימוש מעורב המשלב מגורים ותיירות. בנוסף טענו שהטלת מגבלה בשימוש הפרטי ביחידות תפגע בזכות הקניין של רוכשי היחידות. בית המשפט העליון הצביע על התנגשות ישירה בין אינטרסים: מחד, זכות הקניין של רוכשי היחידות שרכשו את הדירות ושילמו את תמורתן. מאידך, הזכות של הציבור הרחב לגישה למשאבי טבע השייכים לו. בית המשפט הבהיר כי זכות הקניין במקרקעין אינה מוחלטת אלא מוגבלת וכפופה להוראות תוכנית המתאר החלות עליה, וכי ניתן להטיל מגבלות על השימוש ביחידות שנרכשו. בתוך כך ולפי הוראות התוכנית הרלבנטית, על הדירות לעמוד לרשות הציבור הרחב במרבית ימות השנה. עם זאת, אין למנוע בעלות פרטית על הדירות, מאחר ויהיה בכך התערבות מוגזמת בקניין. העתירה של עמותת אדם טבע ודין נדחתה. נקבע כי הוראות התמ"א לא נועדו להטיל הגבלות על בעלות פרטית ביחידות המצויות בבניין, אלא ההגבלות נוגעות לשאלת השימוש בלבד. הפתרון שנקבע הוא שבעלי היחידות יעמידו את יחידותיהם לרשות הציבור הרחב במשך מרבית הזמן, כלומר למעלה מחצי שנה במצטבר. הוראה זו תיכלל בכל חוזה לרכישת דירה בבניין ותחול על כל רוכשי היחידות.

לפסקי הדין ראו: ע"א 3805/23 גלינה גולדנברג נ' בר-זן נדל"ן ותיירות בע"מ מיום 20.8.2024

ע"א 1054/98 חוף הכרמל נופש ותיירות (1989) בע"מ נ' עמותת אדם טבע ודין אגודה ישראלית להגנת הסביבה מיום 4.2.2002