חב' ינון תכנון יעוץ ומחקר בע״מ, המתכננת, נקשרה בהסכם עם מועצה מקומית שלומי לתכנון שכונת מגורים חדשה. המתכננת הגישה תביעה כנגד המועצה וכן כנגד רשות מקרקעי ישראל, אשר מימנה, אישרה ופיקחה על פרויקט הבנייה. בהסכם העמד שכר טרחת המתכננת על סכום של 3,436,582 ש״ח. התביעה נסבה על דרישתה להגדלת שכרה ב- 8,341,179 ש״ח בגין עבודות תכנון שלטענתה חרגו מההתקשרות המקורית. דרישתה נדחתה על הסף, בניגוד לשתי בקשות קודמות  שהתקבלו ועמדו יחד על 1,827,024 ש״ח.

לטענת התובעת, ההסכם חילק את העבודה לשני שלבים. אך בתום שלב א׳ החליטה המועצה, בשונה מדרישתה המקורית, לחלק את המתחם לארבעה מתחמי משנה, שכללו שלושה שלבי ביצוע בכל אחד מהם. החלטה זו, לטענתה, שינתה את אופי הפרויקט, את היקפו ומשך ביצועו ובהתאם לכך גם את השכר הנדרש. המתכננת טענה כי יש להגדיל את התמורה גם נוכח עדכון בתעריפי משרד הבינוי והשיכון. לדבריה, הנתבעות הפרו את חובת תום הלב בכך שפעלו בניגוד להוראות ההסכם, והציגו מצגי שווא כלפיה, לפיהם התכנון יתבצע על פי שני שלבים בלבד ולא שיחולק לארבעה מתחמי משנה.

המועצה השיבה כי ההסכם שנכרת בין הצדדים הוא פאושלי וכי התמורה שנקבעה בו היא ממצה וסופית. נטען כי המתכננת עצמה הצהירה בהסכם שהתמורה המוסכמת כוללת את תכנון כל הפרויקט. נטען כי ההסכם קובע במפורש את זכות המועצה להורות למתכננת כל הוראה הנוגעת לביצוע הפרויקט. המועצה טענה שההחלטה לחלק את הפרויקט לשלבים נוספים התקבלה בהסכמה משותפת של הצדדים, אף לטובת התובעת שלא עמדה בלוחות הזמנים המקוריים. הודגש כי חלוקת הפרויקט לשלבים לא שינתה את היקף התשומות והמשאבים שנדרשו מהתובעת. בנוסף נטען כי הבקשה להגדלת התמורה הוגשה בשיהוי ניכר ובחוסר תום לב, בניגוד להוראות ההסכם.

רשות מקרקעי ישראל טענה כי אינה צד להסכם ולפיכך לא קיימת יריבות בינה לבין התובעת. נטען כי התובעת ידעה שכל שינוי החורג מההרשאה התקציבית מחייב אישור מפורש מצד הנתבעת וזאת על פי לשון הסכם. בנוסף, נטען כי היה על המתכננת לפנות למנהל הפרויקט באופן מידי באשר לחריגות עבודה, אולם היא השתהתה בפנייתה. כמו כן נטען כי עבודת התכנון בוצעה במסגרת הסכם פאושלי, ושינוי מאוחר בתעריפי משרד הבינוי והשיכון אינו מהווה עילה להגדלת התמורה.

בית המשפט מצא שיהוי בהגשת התביעה. נפסק כי מקום בו המתכננת סבורה שחלוקת הפרויקט משנה את אופיו, עליה לפנות ללא דיחוי למנהל הפרויקט זאת לפי המנגנון הקבוע בהסכם. אך התובעת השתהתה והתנהגות זו מהווה אינדיקציה לבקשה חסרת בסיס. באשר ליריבות עם רשות מקרקעי ישראל נפסק כי זו אינה צד להסכם, שכן ההסכם לא נחתם על ידה. מהתנהלות התובעת עצמה ניתן להסיק שהרשות אינה צד להסכם שכן כל הבקשות להגדלת התמורה הופנו למועצה . בית המשפט הדגיש כי אין במימון הפרויקט על ידי רשות מקרקעי ישראל או בפעולות אחרות שבוצעו על ידה במסגרת הפיקוח, כדי ליצור יריבות חוזית בינה לבין המתכננת. כמו כן נדחתה הטענה בדבר מצג שווא, שכן ההסכם קבע במפורש כי אין תוקף לכל הבנה שאינה מעוגנת בו. לפיכך, טענות התובעת כלפי רשות מקרקעי ישראל – נדחו.

אשר למועצה, בית המשפט קבע כי מדובר בהסכם פאושלי שהתמורה לפיו אינה תלויה בתחשיב על בסיס מדידה. לשון ההסכם מכילה צירופי מילים כגון ״תמורה ממצה וסופית״, ו״התמורה המוסכמת״. לפיכך, ההסכם לפי לשונו הוא מפורט וממצה. בית המשפט סרב להסתמך על חוות דעת שהוגשו לו לעניין עצם הסיווג של ההסכם כפאושלי, שכן מדובר בסוגיה שההכרעה בה היא משפטית ומסורה לבית המשפט. ניתן דגש לכך שהצדדים לחוזה הם גורמים מתוחכמים. בנוסף צוין כי התובעת, כגורם מקצועי וותיק, זכתה באמון המועצה ורשות מקרקעי ישראל אשר בחרו בה מתוך שורת מתחרים, בהסתמך על הצעתה המקורית. על הרקע הזה, בקשה להגדלת הסכום מהווה פגיעה עקרונית בעיקרון השוויון החל במכרזים. אשר על כן, החברה המתכננת אינה זכאית לתשלום נוסף עבור השירותים שסיפקה.

בהקשרם של חוזים פאושליים מעניין לעיין במאמרו של עו"ד עדי סופרסקי "המנגנון שקם על יוצרו" (נבו, 2024). המאמר עוסק בבעיות המתעוררת בחוזים פאושליים לביצוע עבודות בניה. הכותב מנתח מחלוקות אופייניות ומתאר פתרונות הנהוגים בשוק, המכונים בפיו ״מנגנוני הכרעה מקצועית״, ומטרתם פתרון המחלוקת באופן מהיר תוך כדי ביצוע העבודה. הכותב מבקר מנגנונים אלה בטענה לחוסר יעילות, כגון מקרים בהם חלף זמן ארוך מפרוץ הסכסוך ועד להכרעה. הוא מציע ליישם מספר עקרונות בניסוח הסכם פאושלי, ביניהם קביעת הוראה חוזית המתירה לנותן השירות זמן קצוב וקצר לבקש הגדלת שכר טרחה. עקרון נוסף הוא קביעת סעיף ספציפי בחוזה המגדיר באופן מדויק את המחלוקות שיובאו להכרעה בעזרתו, תוך הפחתת שימוש בנוסח כללי ולא חד משמעי. הכותב מציע לקבוע סעיף המתיר מינוי מומחה מכריע להכרעה במחלוקת בזמן קצר וקצוב על פי ראיות מוחשיות בלבד, והסכמה על משפטן שיכריע בנושאים משפטיים. יישום עקרונות אלה עשוי לדעתו לקדם פתרון יעיל של סכסוכים מקצועיים מורכבים מתוך ניסיון לשמר את רצף העבודה ולמנוע נזקים משניים.

לפסק הדין ראו: ת"א (נצ') 28090-05-20 ינון תכנון יעוץ ומחקר בע"מ נ' מועצה מקומית שלומי מיום 24.07.2024.

ההליך החל בבית המשפט לעניינים מינהליים בלוד (עת"מ 50236-06-21  אילנה גזית ו-113 אחרים נ' עיריית רעננה, מיום 23.10.2022), שדן בתביעת תושבים המתגוררים בסמוך לקרקע נשוא המחלוקת. עיריית רעננה הקצתה את הקרקע לעמותת הקהילה המסורתית לצורך הקמת בית כנסת ומרכז קהילתי. מדובר בקרקע ציבורית, עליה מצוי מבנה פעיל של העיריה וגינה ציבורית. העירייה הקצתה את הקרקע ללא תמורה, אך התנתה את ההקצאה בכך שהעמותה תבנה על חשבונה מבנה לשימושים עירוניים (280 מ"ר). עלות הבנייה לפי הערכה עמדה על כ-2.8 מיליון ש"ח. העותרים טענו כי הקצאת הקרקע נעשתה תוך חריגה מסמכות ופגעה בזכויותיהם ליהנות מהגינה הציבורית שהוקטנה במסגרת ההקצאה. בית המשפט בלוד קיבל את התביעה, ביטל את הקצאת הקרקע וקבע כי יש לראות בשירותי הבניה שלהם התחייבה העמותה משום "תמורה" הפוסלת את הקצאת הקרקע בפטור ממכרז. עיריית רעננה ערערה על פסק הדין.

העירייה טענה בערעור כי היא רשאית להקצות את הקרקע ללא מכרז בהתאם לתקנות העיריות (מכרזים), תשמ״ח-1987. לפי סעיף3(2)ג(ג) לתקנות, העירייה מוסמכת להקצות קרקע בפטור ממכרז כאשר מדובר בקרקע שייעודה הוא מוסד ציבורי, וזאת בהתאם לנוהל הקצאת קרקעות ומבנים ללא תמורה או בתמורה סמלית. נטען כי מטרת הנוהל היא קידום מנהל תקין, שוויון, חיסכון, יעילות ושקיפות של עסקאות מסוג זה. לשיטת העירייה, שירותי הבניה שסיפקה העמותה אינם מהווים ״תמורה״, מאחר שהעמותה רק שיקמה מבנים ששימשו את העירייה קודם להקצאה. נוסף על כך, ההקצאה נעשתה לאחר דיון סדור, מקיף ושקוף בהתאם לדרישות הדין, ולא פגעה באופן בלתי סביר בתושבי האזור. המשיבים מצידם טענו כי התחייבות העמותה לספק שירותי בניה בשווי של 2.8 מיליון ש״ח מהווה ״תמורה״ ולכן ההקצאה אינה יכולה להיעשות בפטור ממרכז. נטען שהיקף הקרקע שהוקצתה לעמותה גדול מהנדרש וגורם לפגיעה לא מידתית בזכויות התושבים, בין היתר פגיעה בגינה ציבורית סמוכה. עוד טענו כי העירייה לא שמרה על עקרון השוויון, בכך שלא פרסמה מכרז ולא אפשרה לגורמים נוספים להציע חלופות לשימוש בקרקע.

בית המשפט העליון קיבל את ערעור העירייה ופסק כי יש להבחין בין עסקה שמטרתה להניב רווח כלכלי – והיא חייבת במכרז, לבין עסקה שמטרתה לקדם מטרה ציבורית – וניתן לפטרה ממכרז. בתוך כך, יש לבחון את ״התמורה״ לפי גישה תכליתית. שירותי הבנייה שהעמותה התחייבה לספק אינם נחשבים "תמורה" במובן הכלכלי, שכן הם לא הביאו לשיפור מהותי במצב העירייה. הערכת התמורה צריכה להיבחן מנקודת מבטה של העירייה ולא על פי העלות שהעמותה נושאת בה. במקרה המדובר, העירייה לא קיבלה טובת הנאה משמעותית מהבניה מאחר שהיקף השטח ששימש אותה לאחר ההקצאה קטן משמעותית מזה שהיה בשימושה קודם לכן. בית המשפט ציין כי גישתו תואמת את עקרונות דיני המתנה לפיהם מתנה אינה מתאיינת במהותה כל עוד התועלת שניתנה לנותן היא זניחה.

בית המשפט בחן את שיקול הדעת של העירייה והכריע כי החלטת ההקצאה התקבלה לאחר הליך סדור, שכלל בחינה של מאפייני השטח, צרכי העמותה ושמירה על נוהל הקצאת קרקעות. העיריה שקלה את התנגדות התושבים קודם להקצאה וביצעה התאמות כגון הפחתת דרישות הבניה וזאת על מנת שהעסקה לא תחשב לעסקת תמורה. הפגיעה בגינה הציבורית נחשבת למינימלית לאור התחייבות העירייה לשדרגה; והתועלת לציבור מהקמת בית כנסת עולה על הפגיעה הנטענת. לפיכך, הפגיעה בתושבים היא מידתית. בית המשפט הוסיף שכאשר הפגיעה בזכויות הפרט היא מידתית, יש להעדיף את טובת הכלל.

ראו: עע"מ 8896/22 עיריית רעננה נ' אילנה גזית ואח', מיום 3.12.2024.

בקשר עם הקצאת קרקע על ידי עירייה ללא מכרז, נזכיר את בג״ץ 3638/99 אמנון בלומנטל נ' עיריית רחובות מיום 24.08.2024, בו נפסקה הלכה מנחה. דובר בהקצאת קרקע על ידי עיריית רחובות לעמותת ״הליכות חיים״, ללא מכרז, ולצורך הקמת מרכז להפצת היהדות. על החלטת ההקצאה הוגשה עתירה מטעם התושבים המתגוררים בסמוך לקרקע, בטענה שלא התחשבו בצרכיהם. בג"צ פסל את הקצאת הקרקע ופסק כי ״הקצאת קרקע חייבת להיעשות על פי כללים ותבחינים הוגנים, שוויוניים, ברורים, עניינים וגלויים על פי שיקולים ענייניים סבירים ומידתיים…״. פסק הדין קבע אבני דרך להקצאות מסוג זה: כל החלטה מנהלית בעניין צריכה להיות מבוססת על תשתית עובדתית בדוקה המאפשרת לשקול את כלל האינטרסים ובמיוחד את צורכי הציבור באזור בו מצויה הקרקע והכל תוך חובת שקיפות והבטחת התמודדות הוגנת על הקרקע כמשאב ציבורי. בית המשפט המליץ לגבש נוהל בדבר הקצאת קרקעות ללא תמורה.