במשך שנים הצליח משה ג'יבלי לעצור פרויקט גדול של פינוי בינוי בעיר תל אביב, הכולל 106 דירות בארבעה בנייני רכבת. השאלה שעלתה בפסק-הדין אהובה כהן, האם משה ג'יבלי יכול לעצור פרויקט גדול של פינוי בינוי, כאשר תוכניות אלו אושרו כדין וכאשר 106 בעלי הדירות האחרות מעוניינים בפרויקט, לרבות 6/7 בעלי הזכויות בדירה בה יש לו 1/7 זכויות?[1]
בית-המשפט המחוזי שם קץ לניסיונותיו החוזרים ונשנים לסכל עסקה זו ופסק כי לדייר הסרבן אין את הזכות להקריב את האינטרס הציבורי ואת האינטרס של יתר הדיירים לטובתו האישית, כאשר היא אינה סבירה. אינטרסים אלו, של הדיירים האחרים, מספיקים כדי להצדיק פגיעה מידתית בקניינו של הדייר הסרבן.[2]
פרויקט של פינוי בינוי גורר עימו בעיות וחסמים רבים אשר צריך להתמודד איתם, כאשר הבעיה העיקרית שקיימת בפרויקטים אלו היא בעיית ההסכמה. כל הדיירים בבניין צריכים לחתום על הסכם לביצוע הפרויקט, אחרת הפרויקט לא יכול לצאת לפועל, מכיוון שזהו התנאי הראשון לביצועו.[3] ללא הסכמתם של כל הדיירים, לא ניתן להרוס את המבנה הקיים ולבנות במקומו בניין חדש.[4] על מנת להתמודד עם חסם זה, נחקק חוק פינוי בינוי (פיצויים).[5] חוק זה נועד להתמודד עם התנגדותם הבלתי סבירה, של אחד או יותר מבעלי הדירות, לעסקאות פינוי בינוי וכן להתמודד עם כשל השוק המכונה "בעיית הסחטן".[6] בנוסף, החוק יוצר תמריץ לבעל דירה סרבן להצטרף לעסקה, במקום להיות מעורב בהליכים משפטיים. הליכים אלו אינם שאיפתם של המעורבים בפרויקט, שרצונם הוא לשפר את איכות חייהם.[7] בנוסף, גם בחוק המקרקעין ניתן מענה כאשר עולה סוגיית ההסכמה בין בעלי הדירות. בפרויקט פינוי בינוי נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות. לכן, לפי סעיף 5א לחוק, בהיעדר הסכמה של כל בעלי הדירות להריסת הבניין והקמתו מחדש, ניתן לפנות בתביעה למפקח, כאשר קיימת הסכמה של בעלי הדירות שבבעלותם ארבע חמישיות מהדירות וארבע חמישיות מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם.[8]
על-פי חוק פינוי בינוי (פיצויים), כאשר קיים רוב מיוחס מבעלי הדירות אשר מסכים להתקשר בעסקה עם יזם לטובת עסקה של פינוי בינוי, ניתן לראות בסירובו של הדייר הסרבן, כסירוב בלתי סביר. על כן, הדייר הסרבן עלול להיות חשוף לתביעה נזיקית בעקבות מעשיו וכאחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות הרוצים לקדם את העסקה. בעקבות תיקונו של חוק זה, תופעת הסרבנות הצטמצמה, מכיוון שיש יותר כלים לאכוף את רצון הרוב על המיעוט.[9]
מהו סירוב סביר?
סעיף 2(ב) לחוק פינוי ובינוי מגדיר רשימה של נסיבות. בהתקיימן, לא ייחשב בעל דירה המסרב לעסקת פינוי בינוי, כדייר סרבן ולפיכך, לא יהיה אחראי בנזיקין.[10] בין הנסיבות בסעיף ניתן לראות, שמדובר במקרים בהם מדובר בעסקת פינוי בינוי שאינה כדאית כלכלית. למשל, כאשר לבעל הדירה המסרב לא הוצעו מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש. נסיבה נוספת היא כאשר לא הוצע לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע העסקה, או לחלופין, שהתמורה שכן הוצעה לבעל הדירה המסרב אינה תואמת את התמורה שהוצעה לשאר הדיירים וכו'. לצד תנאים אלו יש תנאי נוסף, תנאי "סל", הקובע שכאשר מתקיימות נסיבות מיוחדות, הסירוב ייחשב כסביר. מדובר בקשת של נסיבות אשר משקפות איזון ראוי והכרחי בין זכותו הקניינית של הדייר הסרבן, לבין זכותם של שאר בעלי הדירות להנות מהפוטנציאל הגלום בתועלת המופקת מפרויקטים אלו ובנוסף, לאור האינטרס הציבורי בקידומם של הפרויקטים. בעניין שורצברגר, בית-המשפט פסק כי העסקה כדאית כלכלית ככלל, ובפרט כי למערערת הוצעו הצעות חלופיות רבות וכן אף תמורה העולה על ערך דירתה הנוכחית.[11]
דיירים שמסרבים להתחדשות עירונית בבניין שלהם מתוארים לרוב כ"סחטנים" ובמרבית המקרים קיים חוסר אמון בין הדיירים הסרבנים לבין היזם. סוג אחד של סרבנים הם כאלו שרוצים לקבל תמורה גדולה יותר, שנובעת מהמחשבה כי הוא יכול להשיג רווח גבוה יותר מזה שהוצע לו. הסוג האחר, הם כאלה שאמורים לקבל תמורה שווה, אך טוענים שהיזם מפלה אותם.[12]
מתי סירוב ייחשב בלתי סביר?
בפסק-הדין שורצברגר, עלתה שאלה, מתי ייחשב בעל דירה כדייר סרבן, שסירובו בלתי סביר? בית-המשפט קבע, כי צריכה להיות הבחנה בין מצב בו מטרת התנגדותו של בעל הדירה היא סחטנית, לבין מצב שבו ההתנגדות נובעת מנימוקים ראויים שיש להתחשב בהם. התנאי המרכזי שיש לבחון, הוא אי-כדאיות העסקה. נטל ההוכחה לכדאיות העסקה מונח על כתפיהם של התובעים.[13]
בשנת 2020, במחלקה למשפט אזרחי במשרד המשפטים, בדקו את החסמים בהליכי ההתחדשות העירונית וגיבשו פתרונות אפשריים.[14] אחד מהחסמים שנבדקו הוא הקושי בהשגת הסכמות של בעלי הדירות. בין הפתרונות שעלו, עלה הפתרון להפחתת הרוב הדרוש לשם הגשת תביעה נגד בעל דירה מסרב. נאמר, שיש צורך לאזן בין האינטרסים השונים – שמירה על זכויותיהם של יתר הדיירים בבניין, לבין זכותו של בעל הדירה, שסירובו הוא בלתי סביר. איזון זה מצדיק התערבות לטובתם של הדיירים והאינטרס הציבורי שבמימוש עסקאות לפינוי בינוי. שנית, להרחיב את הגורמים שרשאים להגיש תביעה נגד בעל דירה מסרב. באמצעות הרחבת טווח הגורמים, גם ליזם ולמדינה תהיה האפשרות להגיש תביעה, כאשר מדובר במקרים בהם ישנו אינטרס ציבורי משמעותי בהתחדשות עירונית. שלישית, לקבוע כלל המבחין בין מצב בו בעלי דירות שאינם מתגוררים בדירות, אשר מסכימים לעסקה והסכמתם תכלל במניין ההסכמות לצורך הרוב המיוחס, לבין מצב שבעלי דירות שאינם מתגוררים בדירות אינם מסכימים לעסקה ואז לא תהיה התחשבות בסירובם.[15]
לאחרונה התפרסמה טיוטת חוק ההסדרים. חוק זה מקשה על סרבנים, מעודד יזמים ונותן לרשויות המקומיות אחריות חדשה. כפי שנאמר לעיל, הרוב הדרוש היום לתביעת דייר סרבן, הוא ארבע חמישיות מכלל הדיירים. חוק ההסדרים משנה את הרוב לשני שלישים. בנוסף, מוצע שלא יכללו בניין הרוב הנדרש בעלי דירות שעשו עבירות בניה. בכתבה שפורסמה בגלובס בחודש האחרון, צוטט עו"ד צסוואן, ראש תחום התחדשות עירונית במשרד עו"ד גינדי כספי, אשר חושב שהתיקון נדרש: "הכלל שבו צריך 100% הסכמה במקרקעין כדי לבנות לא משתנה. כאשר חלפו 15 שנים מאז שנולדה ההפחתה של הרוב יש מהלך נוסף. הבינו שגם הרוב המופחת יכול לייצר וטו של אותו מיעוט סרבן שלא צריך לתת דין וחשבון על עצם הסירוב שלי. עצם העובדה שמפחיתים את הרוב הדרוש ל-66% מביא לתוצאה שבא הסירוב של הדייר יקבל את יומו בבית המשפט".[16]
[1] תא (ת"א) 52856-10-19 אהובה כהן ואח' נ' משה גיבלי (פורסם בנבו, 07.02.2021).
[2] שם.
[3] שם.
[4] מ' בורנשטיין, "פינוי-בינוי והתחדשות עירונית – מה התחדש ומה דרוש וצפוי" מקרקעין 6/11 31.
[5] חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006.
[6] הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס' 4) (פינוי בשל סירוב בלתי-סבר), התשע"ו-2016.
[7] בורנשטיין, לעיל ה"ש 4, בע"מ 2.
[8] סעיף 5א לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008.
[9] גיא נרדי "סחטן או קורבן? מיהם הדיירים שמסרבים להתחדשות עירונית" גלובס https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001362156
[10] 2(ב) לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006.
[11] ע"א 3511/13 רגינה שורצברגר נ' שלום מרין (פורסם בנבו, 24.07.2014).
[12] שם.
[13] פרשת שורצברגר, לעיל ה"ש 11, פסקה 31 לפסק-דינו של השופט דנצינגר.
[14] "סיכום עבודת צוות הסרת חסמים בהתחדשות עירונית" משרד המשפטים 7 (2020) https://www.gov.il/BlobFolder/news/news-30-04-20/he/urban-renewal.pdf
[15] שם, ע"מ 18.
[16] גיא נרדי "ה"סרבנים" ישלמו, היזמים ירוויחו: הרפורמה הגדולה בהתחדשות העירונית חוזרת" גלובס https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001379294
