בית המשפט העליון נדרש לאחרונה לשאלת גבולות האחריות של עורכי דין לנזקים שנגרמו ללקוח אגב עסקת מכר מקרקעין (ע"א 6715/20 אלטוחי וסים נ' אליעזר שטארק, 28.11.2022). באותו מקרה, עורכי-הדין טיפלו במכירת דירה בה ייצגו את שני הצדדים. הבעלות בדירה הועברה מהמוכרים לקונים מבלי שהמוכרים קיבלו את התמורה. בית המשפט העליון פסק כי עורכי-הדין אינם חבים במקרה זה בנזיקין כלפי המוכרים, מאחר שהמוכרים עצמם יצרו מצג שווא כלפי עורכי הדין, לפיו הם קיבלו את התמורה נשוא הסכם המכר. שעה שהלקוח מייצר מצג שווא, אין מקום להטיל על עורך-דינו אחריות לתוצאות המצג. לפיכך, בית המשפט העליון הורה על ביטול החיוב הכספי שהערכאה הנמוכה הטילה על עורכי-הדין, בסך 634 אלף ש"ח.
המוכרים, בני הזוג שטארק, חתמו על הסכם למכר דירה לבני הזוג פחר. בין הצדדים שררו יחסי ידידות וקירבה. ואולם המוכרים טענו שנפלו קורבן לתרגיל עוקץ וכי דירת מגוריהם נגזלה מהם מבלי שקיבלו תמורה. לפי הסכם המכר, תמורת הדירה עמדה על 1.5 מיליון ש"ח, הערת אזהרה תירשם לאחר העברת מקדמה בסך חצי מיליון ש"ח, והעברת יתרת הסכום הותנתה בביטול משכנתה הרשומה על הנכס. בפועל לא הועבר כל סכום למוכרים, ולמרות זאת נרשמה הערת אזהרה. בתוך זמן קצר מכריתת ההסכם, הקונים מכרו את הדירה לצד ג' במחיר מוזל של מיליון ש"ח. הדירה נרשמה על צד ג' במרשם המקרקעין. בני הזוג פחר הסבירו כי התקשו לעמוד בתשלום תמורת הדירה, ורצו לקחת הלוואה מצד ג' כדי לסלק משכנתה שרבצה על הנכס. לצורך כך, פחר ביקשו משטארק לחתום על מסמכים לפיהם התמורה שולמה ואין מניעה למכור את הדירה לצד ג'. בני הזוג שטארק הסכימו. הם הוסיפו וחתמו על הסכם שכירות עם הצד השלישי שקנה את הדירה, לפיו הם ימשיכו לגור בדירה כנגד תשלום דמי שכירות.
בבית המשפט המחוזי, תביעת המוכרים נגד צד ג' ועורכת-דינם נדחתה, תוך שנקבע כי התמורה שולמה על ידי צד ג' לבני הזוג פחר במלואה ובתום לב. לעומת זאת, על בני הזוג פחר הוטל לפצות את בני הזוג שטארק בסך 2.3 מיליון בגין נזקיהם, וזאת לאחר שלא התייצבו לחקירה בבית המשפט.
בני הזג שטארק תבעו גם את עורכי דינם, עו"ד ניסים שקר ועו"ד ווסים אלטוחי, אשר ייצגו אותם בעסקה. לפי הנטען, עורכי הדין היו צריכים לוודא שהמוכרים קיבלו את תמורת הדירה לפני רישום הערת אזהרה ולפני העברת הזכויות. כן נטען כי עורכי הדין התעלמו מכך שהדירה נמכרה לצד שלישי במחיר נמוך יחסית, תוך זמן קצר לאחר מכירתה הראשונה. בית המשפט המחוזי הטיל אחריות נזיקית על עורכי הדין, וזאת לצד אשם תורם משמעותי של הלקוחות בשיעור 70%. נפסק כי המוכרים הלכו אחרי בני הזוג פחר בעיניים עצומות "כסומים באפילה וללא סייג". לפי הערכאה קמא, עורכי הדין לא היו שותפים לגזל הדירה, אך היו צריכים לשים לב ל"נורות אדומות", בעיקר בשל המכירה החוזרת של הדירה במהירות ובמחיר נמוך ובטרם סילוק המשכנתה.
שני הצדדים ערערו לבית המשפט העליון. עורכי הדין טענו שאין מקום להטיל עליהם חובה "לבלוש אחר לקוחותיהם" ולאמת את ההצהרה של הלקוחות בדבר קבלת התמורה. בני הזוג שטארק טענו מצידם כי בית המשפט המחוזי שגה כשקבע שעורכי הדין אחראים לנזקם רק בשיעור 30%.
בית המשפט העליון קיבל את הערעור של עורכי הדין והסיר מעליהם את האחריות הנזיקית. ההכרעה נומקה בכך שעורכי הדין לא היו שותפים לקנוניה או לתרמית, ואילו בני הזוג שטארק הציגו מצג נמשך לפיו בינם לבין הקונים שוררת הבנה וברצונם לקדם את עסקת המכר. בתוך כך, שטארק חתמו על מסמכים שונים לטובת פחר לפי דרישתם, לרבות מסמך ההודאה בקבלת התמורה. שעה שלקוח מציג בפני עורך דינו מצג שווא פוזיטיבי, ועל רקע יחסי האמון בין הלקוח לצד שכנגד, ניתק הקשר הסיבתי בין מחדל כביכול של עורכי הדין לבין נזקו של הלקוח. זאת, משום שגם אם עורכי הדין היו מזהירים את שטארק במטרה לוודא שהתמורה התקבלה – שטארק ככל הנראה היו ממשיכים בדרכם, ונזקם היה מתרחש. אלו הן נסיבות חריגות, הקוטעות את הסיבתיות בין אמצעי זהירות שעורכי הדין יכלו לנקוט לבין הנזק שנגרם לבני הזוג שטארק: "שעה שהמצג שהוצג לפני עורכי הדין על ידי [הלקוחות] נועד לסובב אותם בכחש ולאפשר קיום עסקה – אשר לטענת [הלקוחות] עצמם רק הם ידעו על טיבה האמיתי – אין מקום לומר כי אילו היו עורכי הדין מעמיקים בירור, נזקי [הלקוחות] מאותה עסקה היו נמנעים."
ניתן להסכים כי שלקוח אינו יכול לדרוש מעורך-דינו להיות אחראי למצגים שהלקוח עצמו עשה. עם זאת, ספק בעיננו אם בית המשפט העליון נתן משקל מספיק לכך שעורכי-הדין ייצגו באותו מקרה את שני הצדדים לעסקה, הן את המוכרים (הניזוקים) והן את הקונים (המעוולים). מצב של ייצוג כפול כרוך מטיבו בניגוד עניינים ומחייב את עורכי הדין לנקוט ביתר זהירות כלפי שני הצדדים. במקרה שלפנינו, נראה שעורכי הדין יכלו להתריע בפני המוכרים בדבר ההשלכה של רישום הערת אזהרה, כמו גם מכירה שניה והעברת בעלות, לפני שפעלו להעברת זכויות בלתי הפיכה. זאת, שעה שמקובל כי רישום הערת אזהרה מבוצע רק כנגד בטוחות, והעברת זכויות מלאה מבוצעת רק לאחר תשלום מלוא התמורה.
לפסק הדין בערעור ראו: ע"א 6715/20 אלטוחי וסים נ' אליעזר שטארק (28.11.2022).
לפסק הדין בבית המשפט המחוזי ראו: ת"א 31447-06-15 שטארק ואח' נ' סונינו ואח' (7.7.16).
