ביהמ״ש העליון נדרש לאחרונה לסכסוך זכויות במקרקעין, והכריע לטובת בעלים תם-לב של המקרקעין וכנגד רוכש תם-לב, שרכש את זכויותיו ממתחזה (ע״א 3391/22 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' דוד קונפינו, 3.12.2023). מעשה שהיה כך היה:
- דובר במקרקעין ביישוב איריס הרשומים בבעלות הנרי קונפינו. בנובמבר 2011 הגיע מתחזה למשרדה של עו״ד לוי, והציג עצמו כדוד קונפינו, כביכול בנו ויורשו היחיד של הנרי הנ"ל. המתחזה ביקש מעורכת-הדין לאתר קונה פוטנציאלי למקרקעין והאחרונה קישרה בין המתחזה לבין מתווך מקרקעין. המתווך איתר את אורי נצר שביקש מעו"ד שמחיוף לנהל מגעים לרכישת המקרקעין. במהלך המשא ומתן התברר לעו"ד שמחיוף שהעסקה נעשית עם יורש שאינו רשום כבעל המקרקעין, והוא דרש שדוד קונפינו יירשם כבעל הזכויות.
- עו"ד לוי קיבלה מהמתחזה מסמך שנחזה להיות צו ירושה. עו"ד לוי הגישה למרשם המקרקעין בקשה לרשום את לקוחה כבעלים והגישה את צו הירושה המזויף, בהאמינה שמדובר בצו אמיתי. הבעלות במקרקעין הועברה על שם דוד קונפינו בהסתמך על הצו.
- בהמשך הצדדים נפגשו לחתימה על חוזה מכר. ב"כ הקונה עמד על כך שתוצג תעודת זהות של מוכר המקרקעין. המתחזה הציג תעודת זהות שנחזתה להיות מקורית.
- כדי לממן את הרכישה, נצר ואשתו נטלו משכנתא מבנק לאומי והורו על העברת כספי ההלוואה לחשבון הנאמנות של עו״ד לוי. הבנק ביקש לברר מדוע אין מתבקשת העברה ישירות לחשבון המוכר. נציגת הבנק שוחחה עם המתחזה, ושמעה ממנו שהוא תושב חוץ ואין לו חשבון בנק בישראל, ותשובה זו הניחה את דעתה. עסקת המשכנתא הושלמה.
- לאחר תשלום התמורה, הזכויות במקרקעין העברו על שם נצר ונרשמה משכנתא לטובת בנק לאומי.
- בשנת 2016, הנרי קונפינו, הבעלים האמיתי של המקרקעין, הלך לעולמו. בהתאם לצו קיום צוואה, דוד קונפינו האמיתי, בנו של הנרי, הוא יורשו היחידי. במהלך השנים, עו"ד מנחם מושונוב, טיפל במקרקעין עבור הנרי. בשנת 2019, הוציא עו"ד מושונוב נסח רישום המקרקעין, וגילה את השינוי ברישום הבעלות מהנרי לנצר. בדרך זו נודע לדוד קונפינו האמיתי על מעשה התרמית.
דוד קונפינו האמיתי הגיש תביעה לביהמ״ש המחוזי, בגדרה תבע את נצר הרוכש, את בנק לאומי מעניק המשכנתא, ואת לשכת רישום המקרקעין. נדרשו סעדים הצהרתיים לביטול חוזה המכר וההתחייבות לבנק לאומי, ולביטול הרישומים במקרקעין מכוח המכר המזויף. כן נדרש צו עשה לרישום המקרקעין על שם הבעלים המקורי. נצר, הנתבע, הגיש מצידו הודעות לצדדים שלישיים; לטענתו, ככל שהמכר יבוטל, זכותו להיפרע את נזקיו מעו״ד לוי ב"כ המוכר, מעו״ד שמחיוף שייצג אותו, וכן מלשכת רישום המקרקעין. הרוכש טען שגם התובע אחראי כלפיו משום שלא פעל למימוש זכותו במקרקעין בהקדם מעת שאביו נפטר.
ביהמ״ש המחוזי פיצל את הדיון להיבט קניני ולהיבט נזיקי. בהיבט הקנייני, נפסק כי זכותו של הבעלים האמיתי, הנרי קונפינו ז"ל, היא על העליונה וכי נצר ובנק לאומי אינם זכאים להגנה של תקנת השוק.
תקנת השוק מעוגנת בסעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 וקובעת לאמור: ״מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון.״ לפי הוראה זו, תקנת השוק תחול רק כאשר אדם רוכש זכות במקרקעין (בתמורה ובתום-לב), מבעליה הרשום של הזכות, וממנו בלבד. בית המשפט קבע כי נפל פגם כפול; פגם ברישום הבעלות: הרישום על שם דוד קונפינו המתחזה היה שגוי ולא שיקף את מצב הזכויות האמיתי; ופגם בזיהוי: הרוכש לא זיהה נכונה את המוכר שעה שפעל מול מתחזה. במקרה כזה לא תחול תקנת השוק וזכויות הרוכש יידחו מפני זכות הבעלים המקורי. במקרה שלנו, נצר והבנק אינם עומדים בתנאי תקנת השוק, משום שמקור הפגם אינו המרשם לבדו אלא בהתחזות המוכר, שהיא חיצונית למרשם. לכן, נפסק שחוזה המכר בין רוכש המקרקעין לבין המתחזה – בטל מעיקרו, אף שהרוכש פעל בתום לב ובתמורה. בית המשפט הורה כי הבעלים האמיתי, הנרי קונפינו ז"ל, ישוב ויירשם כבעלים.
משהתקבלה התביעה הקניינית, עבר ביהמ״ש המחוזי למישור הנזיקי. ביהמ״ש המחוזי העמיד את נזקי הרוכש המרומה על סך 1,681,539 ₪: המשאבים הרבים שבזבז (תשלום התמורה, שכ״ט עו״ד, דמי תיווך) ואובדן הזכות בנכס. ביהמ״ש חילק את האחריות בין המעוולים לפי מידת מעורבותם היחסית:
עו״ד לוי, ב"כ המתחזה: נקבע שהתרשלה בכך שלא זיהתה שצו הירושה שהגישה ללשכת רישום המקרקעין היה מזויף. בצו נפל פגם צורני בחותמת: בין המילים ״העתק זה״ למילה "ומתאים", אמורה להופיע המילה "נכון" או "נאמן", אך המקום היה מחוק. המחיקה אמורה לעורר סימני שאלה אצל עורכת דין המטפלת ברישום במקרקעין. על עו״ד לוי הוטלה אחריות בשיעור 60%.
לשכת רישום המקרקעין: כאשר עסקת מקרקעין נעשית באמצעות עורך-דין, אין ללשכה אחריות לזהות את הצדדים לעסקה. ואולם בענייננו, הלשכה התרשלה בכך שלא זיהתה את הפגם בחותמת צו הירושה המזויף, ובכך שלא ביקשה מעו"ד לוי הבהרות. על לשכת רישום המקרקעין הוטלה אחריות בשיעור 30%.
עו"ד שמחיוף ב"כ הרוכש: נקבע שהתרשל בכך שלא ביקש לבדוק בעצמו את צו הירושה. נקבע כי תרומתו לנזקי הרוכש הייתה זניחה יחסית והוטלה עליו אחריות בשיעור 10% בלבד.
דוד קונפינו: נקבע כי התובע אינו נושא באחריות להתגבשות נזקי הרוכש. בית משפט לא התעלם מכך שהתובע המתין שלוש שנים עד שהחל להסדיר את זכויותיו. אולם, אין חובה משפטית המחייבת יורשים להסדיר את זכויותיהם בהקדם, מה גם שמעשה התרמית של המתחזה נעשה לפני מות הבעלים.
אשר לבנק לאומי, ביהמ״ש ציין כי הוא ניזוק בהפסידו את הבטוחה הקניינית בדמות המשכנתא להבטחת החזר ההלוואה. אולם, ביהמ״ש לא נדרש לדון בכך מאחר שהבנק הודיע שהוא מסתפק בהתחייבות הרוכש להחזיר לו את ההלוואה שקיבל.
על פסד-הדין הוגש ערעור לביהמ״ש העליון. כב' השופטים י׳ אלרון, א׳ שטיין ור׳ רונן חזרו ופסקו שתקנת השוק תחול רק כאשר אדם רוכש זכות במקרקעין, בתמורה ובתום-לב, מבעליה הרשום של הזכות. המדינה אינה ערבה להתחזותם של מוכרי הזכויות ואינה מבטיחה הגנה למי שרוכש זכות מידי מתחזה, מאחר וזו טעות חיצונית למרשם. ביהמ״ש סיווג את המקרה דנא כתקלה מעורבת, שהיא שילוב של פגם ברישום הבעלות (תקלה פנימית למרשם) ופגם בזיהוי המוכר (תקלה חיצונית למרשם). בהתרחש תקלה מעורבת, דינה כתקלה חיצונית למרשם, ורוכש הזכויות לא ייהנה מתקנת השוק.
בהיבט הנזיקי, בית המשפט קיבל את ערעורו של עו"ד שמחיוף וקבע שלא התרשל כלפי לקוחו. עו"ד שמחיוף התנה את ביצוע העסקה ברישום המוכר כבעלים ולא היה אמור לחשוד שמדובר בהתחזות. בניגוד לכך, עו"ד לוי הייתה צריכה לדעת שעו"ד שמחיוף וכן לשכת המקרקעין יסתמכו על המצגים שהציגה: שהמתחזה הזדהה בפניה ושבדקה את צו הירושה. בית המשפט העליון פסק כי 10% שהוטלו על עו״ד שמחיוף יועברו לעו״ד לוי ובכך שיעור אחריותה יעלה ל- 70%.
פסק-הדין מדגים את מוגבלותה של תקנת השוק במקרקעין. פרופ' חנוך דגן דן ברציונל של תקנת השוק ובשוני המהותי בין פגם בזיהוי המוכר לבין פגם בזכות הרשומה במרשם (״תקנת השוק כביטוח״, מחקרי משפט לכבודו של יהושע ויסמן (שלום לרנר ודפנה לוינסון-זמיר עורכים, 2002), ע' 15). תקנת השוק מהווה מעין ביטוח שהמדינה נותנת לציבור, כאשר מי מהציבור קונה זכויות בהסתמך על הרשום במרשם. תקנת השוק מכירה בכך שיכול ליפול פגם ברישום המקרקעין, ובמקרה כזה נאפשר הגנה למי שרכש מתוך הסתמכות על הרישום גם אם היה שגוי, ובלבד שפעל בתום-לב ובתמורה. ואולם, כאשר מדובר בפגם בזיהוי המוכר המתחזה לבעלים הרשום, מקור התקלה אינו במרשם המקרקעין ותקנת השוק לא תחול.
