בית המשפט העליון פסל חוזה בו נמכרו זכויות ביחידת נופש לשימוש רצוף ומתמשך, בחריגה מהנחיות התב"ע הרלבנטית ומחוזר מנכ"ל משרד התיירות בנושא "אכסון מלונאי מיוחד", המגבילות את משך השימוש ביחידת נופש לשלושה חודשים בשנה לכל היותר (ע"א 3805/23 גלינה גולדנברג נ' בר-זן נדל"ן ותיירות בע"מ מיום 20.8.2024).
בחודשים יוני 2008 וביולי 2009, נחתמו בין הרוכשת גלינה גולדנברג לבין חברת הנדל"ן גבר-זן נדל"ן ותיירות בע"מ שני הסכמי מכר זהים במהותם, לרכישת שתי "יחידות נופש" על סך 3,500,000 ₪, בפרויקט מלון סוויטות בנתניה. על פי לשון ההסכמים, מטרתם היא מכירת זכות ליחידות נופש. בהתאם להסכמים, הרוכשת רשאית לעשות שימוש ביחידות הנופש כשלושה חודשים בשנה, ובתשעת החודשים הנותרים עליה להעמיד את היחידות לטובת השכרה לציבור באמצעות חברת הניהול של המלון. זאת, כדי לעמוד במגבלות הקבועות בהוראות התב"ע והוראות משרד התיירות, המאפשרות לבעלי יחידת נופש להתגורר ביחידה במשך שלושה חודשים בשנה לכל היותר, מאחר ומדובר במקרקעין המיועדים ל"אכסון מלונאי מיוחד". "אכסון מלונאי מיוחד" מוגדר בחוזר מנכ"ל 08/2006 של משרד התיירות: "בית מלון המוגדר … כ"מלון דירות" ו/או "דירות נופש" ו/או בית מלון הפועל על בסיס Time sharing או על בסיס Leaseback ". אכסון מלונאי מיוחד מתייחס לשטחי מקרקעין ברצועת החוף ובשטחים אחרים בארץ בעלי משאבי טבע ונוף מיוחדים. שטחים אלה נועדו לרווחת הציבור הרחב לצרכי נופש ולא למגורי קבע. הוראות החוזר נועדו לשמור שאזורים אלה ישמשו לייעודם ולא יומרו למגורי קבע עבור יחידים.
במקרה של גב' גולדנברג, בנוסף להסכמי המכר נחתמו בין הצדדים גם הסכמות צדדיות: פרוטוקול ומסמך תנאים מיוחדים שאפשרו לרוכשת להשתמש ביחידות מעבר לשלושת החודשים המותרים בהסכמי המכר. הרוכשת התחייבה לשמור על הסכמים אלה בסודיות ואף נדרשה לחתום על מסמך "הצהרת סודיות". ואמנם, בין השנים 2010-2016 עמדו יחידות הנופש לשימוש הרוכשת לאורך כל ימות השנה ולא הועמדו להשכרה לציבור הרחב, זאת בניגוד להסכמי המכר הגלויים. בשנת 2020 הגישה הרוכשת תביעה לבית המשפט המחוזי להורות על בטלות הסכמי המכר בטענה שנכרתו למראית עין בלבד, בעוד שההסדר המיוחד הוא החוזה האמיתי שנכרת בין הצדדים. תביעתה הוגשה לאחר שבשנת 2016 התבקשה להעמיד את יחידות הנופש שרכשה להשכרה לציבור הרחב מעבר לשלושה חודשים בשנה. התביעה הוגשה כנגד חברת הנדל"ן עמה התקשרה בחוזה, וכנגד יעקב ברינגה ורפאל זנזורי המשמשים כמנהלים בחברה ופעלו לפי הנטען ביצירת מצגים והבטחות כלפיה. לטענת הרוכשת, ההסדר המיוחד היווה אסמכתא להתחייבות החברה היזמית לאפשר לה שימוש ביחידות שברשותה ללא הגבלת זמן. מנגד טענו המשיבים, כי זו פרשנות שגויה של מסמכי ההסדר המיוחד וכי הוא אינו סותר את הסכמי המכר. נטען כי בעת שנחתמו הסכמי המכר היה המצב המשפטי לא סופי בקשר לתקופת העמדת היחידות לציבור הרחב. בית המשפט המחוזי קיבל את טענת המשיבים והוסיף כי התביעה נדחית בשל פרק הזמן הממושך מעת שהתובעת התבקשה להעמיד את יחידותיה לרשות המאגר המלונאי ועד להגשת התביעה (ארבע שנים), וכן בהתחשב בכך שהייתה מיוצגת על ידי עורך-דין מומחה בנדל"ן בעת כריתת ההסכמים. לפי הראיות, עורך-הדין הבהיר לה עוד בשלב המשא ומתן את משמעות הרכישה של יחידה מלונאית ואת מחויבותה להעמיד את יחידת הנופש להשכרה לציבור.
הרוכשת ערערה לבית המשפט העליון. המחלוקת בין הצדדים עסקה בשאלה, אם "מסמך התנאים המיוחדים" זיכה את הרוכשת בזכות "לשכור" את היחידות מהמאגר המלונאי לתקופות מוגבלות ובתנאים מיטיבים, כטענת המשיבים; או שמא הצדדים התכוונו להוצאת היחידות מהמאגר המלונאי ולמתן זכות למגורי קבע, כטענת המערערת. בית המשפט העליון, פה אחד, הפך את פסיקת בית המשפט המחוזי וסיווג את חוזי המכר כחוזים למראית עין. נפסק כי ההסדר המיוחד שנכרת בין הצדדים היווה חוזה "סמוי" המשקף את הסכמת הצדדים בפועל, והוא נועד לעקוף את הדרישה להעמיד את יחידת הנופש להשכרה לציבור הרחב במרבית ימות השנה. החוזה הסמוי נכרת בניגוד להוראות התב"ע ולהנחיות משרד התיירות. נקבע כי חוזה שאלה הן מטרותיו אינו חוקי ולכן הוא חוזה פסול לפי סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 ולא ניתן לקיימו. בית המשפט מצא כי במסגרת מסמך התנאים המיוחדים נקבע שבמקרה של תקופת השכרה מעבר לשלושת החודשים המותרים לפי הסכם המכר, יוטלו על הרוכשת חיובים כספיים נוספים, כמו תשלום הוצאות אחזקה ותשלום חלקי של הוצאות מאגר היחידות, לצד שלילת זכות המערערת להשתתף ברווחי מאגר היחידות. תשלומים אלה לימדו אף הם על הוצאת יחידות המערערת מהמאגר המלונאי, בניגוד להסכם הגלוי. בנסיבות אלה, בית המשפט העליון השיב את הדיון לבית המשפט המחוזי להכרעה בשאלת היקף ההשבה של כספי התמורה שהרוכשת שילמה בגין היחידות.
נציין כי בית המשפט העליון כבר התייחס בעבר לתופעה של השכרת דירות נופש לתקופות ממושכות שלא בהתאם להוראות התב"ע החלות על הקרקע. בע"א 1054/98 חוף הכרמל נופש ותיירות (1989) בע"מ נ' עמותת אדם טבע ודין אגודה ישראלית להגנת הסביבה מיום 4.2.2002, דובר בחברה יזמית שרכשה קרקע הסמוכה לים והקימה עליה פרויקט "מגדלי חוף הכרמל" למכירת דירות לבעלים יחידים וקבועים. עמותת אדם טבע ודין, שלפי פרסומיה מקדמת הגנה על משאבי טבע, הגישה עתירה מנהלית כנגד היזמית בטענה שמכירת הדירות למגורים מפרה את הוראות תמ"א 13 – תכנית המיתאר הארצית לחופים. לפי תכנית זו, הקרקע יועדה לשימוש לתיירות ונופש ונשללה בנייה למגורים. לטענת העמותה מכירת דירות לאנשים פרטיים לצורכי מגורים מהווה הפרה של תוכנית זו. בית המשפט המחוזי קבע שאין להסיק מהוראות התמ"א כי יש למנוע בעלות פרטית ביחידות במלון, אלא יש להגביל את השימוש של רוכשי הדירות בנכס שרכשו. בית המשפט המחוזי הורה לחברה היזמית לקבוע בכל חוזה שהיא כורתת עם רוכש יחידה במלון, שחובתו להעמיד את יחידת הנופש לשימוש לציבור במשך מספר חודשים בכל שנה.
עמותת אדם טבע ודין ערערה לבית המשפט העליון בטענה שאין להתיר בעלות פרטית ביחידות וכי יש להגדיר מראש את מספר החודשים בהם יעמידו הרוכשים את היחידות לטובת הציבור. מנגד טענה החברה היזמית כי מלון דירות מטיבו נועד לשימוש מעורב המשלב מגורים ותיירות. בנוסף טענו שהטלת מגבלה בשימוש הפרטי ביחידות תפגע בזכות הקניין של רוכשי היחידות. בית המשפט העליון הצביע על התנגשות ישירה בין אינטרסים: מחד, זכות הקניין של רוכשי היחידות שרכשו את הדירות ושילמו את תמורתן. מאידך, הזכות של הציבור הרחב לגישה למשאבי טבע השייכים לו. בית המשפט הבהיר כי זכות הקניין במקרקעין אינה מוחלטת אלא מוגבלת וכפופה להוראות תוכנית המתאר החלות עליה, וכי ניתן להטיל מגבלות על השימוש ביחידות שנרכשו. בתוך כך ולפי הוראות התוכנית הרלבנטית, על הדירות לעמוד לרשות הציבור הרחב במרבית ימות השנה. עם זאת, אין למנוע בעלות פרטית על הדירות, מאחר ויהיה בכך התערבות מוגזמת בקניין. העתירה של עמותת אדם טבע ודין נדחתה. נקבע כי הוראות התמ"א לא נועדו להטיל הגבלות על בעלות פרטית ביחידות המצויות בבניין, אלא ההגבלות נוגעות לשאלת השימוש בלבד. הפתרון שנקבע הוא שבעלי היחידות יעמידו את יחידותיהם לרשות הציבור הרחב במשך מרבית הזמן, כלומר למעלה מחצי שנה במצטבר. הוראה זו תיכלל בכל חוזה לרכישת דירה בבניין ותחול על כל רוכשי היחידות.
לפסקי הדין ראו: ע"א 3805/23 גלינה גולדנברג נ' בר-זן נדל"ן ותיירות בע"מ מיום 20.8.2024
