ביולי 2024, בית המשפט העליון נדרש להכריע במחלוקת הנוגעת לזכותה של מתווכת נדל״ן לדמי תיווך בנסיבות בהן הסתירה מהמשיבה, בעלת נכס, את זהותו של הרוכש הפוטנציאלי (ע״א 214/23 פרוספריטי סאל נדל״ן ייעוץ השקעות ושיווק נכסים בע״מ נ׳ הבניין ברח׳ יפו 21 ירושלים בע״מ, מיום 21.7.2024). בית המשפט העליון (מפי השופטת ג׳ כנפי-שטייניץ בהסכמת השופטים י׳ אלרון ור׳ רונן) קבע כי מתווכת הנדל״ן אינה זכאית לדמי התיווך שנקבעו בהסכם תיווך שנחתם תחת הטעיה. עם זאת, בית המשפט פסק למתווכת סכום כספי, נמוך מהמוסכם, בעילת השבה לפי דיני עשיית עושר ולא במשפט.
בתחילת 2019 פנתה בעלת המקרקעין ביפו 21 בירושלים למתווכת נדל"ן בבקשה שתסייע לה במציאת קונה לנכס בתמורה לסכום של 120 מיליון ש״ח. הצדדים חתמו על הסכם תיווך, בו נקבע כי תשולם למתווכת עמלת תיווך בשיעור 1% ממחיר המכירה הכולל של הנכס בתוספת מע״מ, ככל שייחתם הסכם מחייב בין בעלת המקרקעין לבין כל גורם שהנכס הוצג לו או נודע לו עליו באמצעות המתווכת.
בסמיכות להתקשרות, נוצר קשר ישיר בין נציג בעלת המקרקעין, מר בנימיני, לבין אחד בשם נתנאל שטרן. מר שטרן הביע עניין ראשוני בנכס, אך ציין כי העסקה תהיה כדאית עבורו רק אם המדינה, השוכרת את הנכס, תפנה את הנכס לטובת שוכר המוכן לשלם דמי שכירות גבוהים יותר. מספר חודשים לאחר מכן פנה שטרן אל המתווכת בבקשה שתסייע לו ברכישת נכסים, והמתווכת הציעה לו את הנכס נשוא הסכסוך. שטרן עדכן את המתווכת על היכרותו המוקדמת עם הנכס, ואילו המתווכת מסרה לו כי יש לה שוכרים פוטנציאלים המוכנים לשלם דמי שכירות גבוהים יותר. שטרן הציע הצעה ראשונית לרכישת הנכס עבור חברות שבבעלות אביו.
במהלך המשא ומתן בין הצדדים, המתווכת הסתירה מנציג הבעלים את זהות הרוכשים, וציינה שמדובר ב״יהודים עשירים מאד מארצות הברית״, ״שאתה לא מכיר״. שעות ספורות לפני החתימה על הסכם המכר, בעלת המקרקעין חתמה על הסכם תיווך שני עם המתווכת, בו נקבעה עמלת תיווך גבוהה יותר מזו שנקבעה בהסכם הראשון, בשיעור של 2% משווי המכירה בתוספת מע״מ. במעמד החתימה על הסכם המכר, בעלת המקרקעין גילתה כי רוכש הנכס הוא מר שטרן עמו שוחחה קודם לכן על רכישת הנכס. בעקבות כך, התגלעה מחלוקת בין בעלת המקרקעין לבין המתווכת בנוגע לדמי התיווך, כאשר לעמדת הבעלים, המתווכת אינה זכאית לדמי התיווך שנקבעו בהסכם, הן בשל העובדה כי לא היא הציגה לרוכשת את הנכס, והן בשל העובדה כי הוליכה אותה שולל והסתירה ממנה את זהות הרוכש.
במרכז הדיון השיפוטי עמדה שאלת היקף חובות הגילוי החלות על מתווך במקרקעין. המחלוקת נסבה על היחס בין סעיף 8(א) לחוק המתווכים, המטיל על מתווך חובה למסור ללקוחו "כל מידע מהותי הנוגע לנכס", לבין סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, המעניק זכות לביטול חוזה עקב הטעיה. הצדדים נחלקו בשאלה אם המתווכת הייתה חייבת לגלות למשיבה את זהות הרוכש, ומהי הנפקות המשפטית של אי-גילוי מידע זה. המתווכת טענה כי חובות הגילוי החלות עליה מוגבלות למידע על הנכס בלבד, בעוד שבעלת הנכס טענה כי חלות עליה חובות גילוי רחבות יותר, הכוללות את זהות הרוכש, וזאת מכוח הדין הכללי.
בית המשפט המחוזי דחה את תביעת המתווכת לדמי התיווך המוסכמים, תוך שהתייחס למכלול ההתנהלות של הצדדים. כנקודת מוצא נקבע כי המתווכת הייתה "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות בהסכם המכר, כנדרש בסעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים, זאת מאחר שהצליחה ליצור שינוי מהותי בעסקה, כאשר איתרה שוכרים המוכנים לשלם דמי שכירות גבוהים יותר, באופן שהטה את הכף מבחינת הרוכש לרכישת הנכס. ואולם, חרף היותה הגורם היעיל, נקבע שהמתווכת הטעתה את בעלת המקרקעין באופן המצדיק את ביטול הסכם התיווך. ההטעיה באה לידי ביטוי במעשה, כאשר המתווכת אמרה לבעלים שמדובר "ביהודים עשירים מאד מארצות הברית" שהוא לא מכיר, אף שידעה על היכרותם; וכן במחדל, על דרך אי-גילוי עובדות מהותיות, כאשר בנסיבות העניין שטרן עצמו סיפר למתווכת כי הנכס הוצע לו על-ידי בעליו, והיה עליה לגלות את זהותו כרוכש.
בית המשפט המחוזי העריך כי אילו זהותו של מר שטרן הייתה נחשפת עובר להסכם התיווך השני, בעלת המקרקעין לא הייתה מסכימה לשלם למתווכת דמי תיווך בשיעור 2% בתוספת מע״מ. עוד נקבע, כי המתווכת נמנעה מלגלות את זהות הרוכש כדי למנוע מהבעלים לדעת נתון שהוא רלוונטי לעניין דמי התיווך. בית המשפט המחוזי בחן אם השימוש שעשתה בעלת המקרקעין בזכות הביטול לפי סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי) עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב הקבועה בסעיף 12 לחוק החוזים. נפסק כי אילו הייתה העסקה רווחית וכדאית לבעלת המקרקעין, היה בעמידתה על זכותה לבטל את הסכם התיווך משום חוסר תום לב. ואולם, לאור העובדה כי בחלוף למעלה משלוש שנים מיום החתימה שולם לבעלת המקרקעין רק רבע מן התמורה, הרי שהעסקה הייתה בלתי כדאית ולפיכך אין בעמידתה של בעלת המקרקעין על זכותה לבטל את הסכם התיווך משום חוסר תום לב. ואולם, בעניין זה קבע בית המשפט העליון כי בית המשפט המחוזי נקלע לכלל טעות, מאחר ששאלת כדאיותו של הסכם המכר אינה רלוונטית לשאלת תום לבה של בעלת המקרקעין בהפעלת זכותה לבטל את הסכם התיווך.
המתווכת ערערה על דחיית התביעה. בית המשפט העליון קיבל את הערעור באופן חלקי, תוך שהבהיר סוגיה עקרונית בדבר היחס בין מערכות הדינים החלות על מתווכי מקרקעין. נפסק, כי חוק המתווכים לא נועד להחליף את הדין הכללי או לשמש כהסדר שלילי, אלא להוסיף נדבך של חובות ייחודיות לתחום התיווך ולהגדירן כחובות אמון. משכך, מתווך במקרקעין כפוף במקביל הן לחובות הגילוי הספציפיות מכוח חוק המתווכים, והן לחובות הגילוי הכלליות החלות על כל צד להתקשרות חוזית. בית המשפט מצא כי בנסיבות המקרה דנן, ההפרה של חובות הגילוי על ידי המתווכת נובעת משני המקורות גם יחד: ראשית, מכוח הדין הכללי, כאשר הסתירה מידע מהותי על זהות הרוכש ואף הטעתה באופן אקטיבי את הבעלים; ושנית, מכוח חוק המתווכים, בכך שפעולותיה נגדו את החובה הבסיסית לפעול "בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת".
על אף שבית המשפט אישר את צדקת ביטול הסכם התיווך השני בשל הטעיה מצד המתווכת באשר לזהות הרוכש, נפסק שאין בכך כדי לשלול מהמתווכת את זכותה לקבל שכר ראוי בגין שירותיה, וזאת משני טעמים מצטברים: האחד נעוץ בדיני ההשבה החלים לאחר ביטול חוזה, בהתאם לסעיף 21 לחוק החוזים, המחייב השבה הדדית של מה שהתקבל מכוח החוזה או את שוויו; השני נובע מתוקפו של הסכם התיווך הראשון, אותו יש לבחון בהתאם לנסיבות המקרה, בשים לב לפרשנותו של החוזה המאוחר, לכוונת הצדדים ולעקרון תום הלב. בענייננו, נקבע כי ההסכם הראשון, שלא היה נגוע בפגם, מהווה את ״הסכם הבסיס״ אשר הסדיר את זכותן המשפטית של המערערות לקבלת דמי תיווך בשיעור 1% מסכום המכירה הכולל. באשר להסכם השני, נקבע כי הוא נועד אך להגדיל את שיעור דמי התיווך לשיעור של 2% וכי בנסיבות אלו, ההסכם הראשון ״שריר וקיים״.
לעניין גובה השכר הראוי, בית המשפט קבע כי יש להעמידו על 1% ממחיר המכירה (חלף 2% שנקבעו בהסכם השני שבוטל). קביעה זו התבססה על שני אדנים: ראשית, הסכם התיווך הראשון, אשר שיקף את הסכמת הצדדים המקורית לתשלום דמי תיווך שלא הייתה נגועה בפגם; שנית, הנוהג המקובל בענף בעסקאות בהיקף דומה, כפי שהוכר בפסיקה קודמת. בכך יצר בית המשפט איזון ראוי בין זכותה של המתווכת לקבל תמורה בגין עבודתה שהניבה תוצאות, לבין הצורך להגן על המשיבה מפני תוצאות ההטעיה.
הקביעה בדבר גובה דמי התיווך מתבססת על עקרון חשוב בדיני ההשבה, לפיו כאשר חוזה מבוטל בשל פגם בכריתתו, אין זה ראוי לכבול את הצד החף מאשם למחיר החוזי שנקבע בחוזה הפגום. לעניין זה, מעניין לעיין בע״א 6705/04 בית הרכב בע״מ נ׳ עיריית ירושלים (מיום 22.01.2009), אליו הפנה בית המשפט העליון בפסק הדין הנסקר. באותו מקרה דובר על הסכם שכירות בין חברת בית הרכב לעירייה, שנפל פגם בצורתו עקב חסר בחתימת ראש העירייה כנדרש בסעיף 203 לפקודת העיריות. בית המשפט העליון, מפי כב' השופטת מ' נאור, קבע כי היצמדות למחיר החוזי במקרה כזה תהווה למעשה אכיפה עקיפה של החוזה הפגום ועקיפת תכלית הדין. בית המשפט העליון יישם את העיקרון הזה גם בענייננו, בקובעו כי יש להעמיד את דמי התיווך על שיעור של 1% בלבד, חלף 2% שנקבעו בהסכם שנכרת תחת הטעייה.
לפסק הדין ראו: ע״א 214/23 פרוספריטי סאל נדל"ן ייעוץ השקעות ושיווק נכסים בע"מ נ' הבניין ברח' יפו 21 ירושלים בע"מ (מיום 21.7.2024)
