עורך-דין ייצג לקוח במו"מ לרכישת נכס. הלקוח חתם על הסכם תיווך עם מתווך המקרקעין. בסופו של יום, עורך-הדין ולא הלקוח רכש את הנכס. האם ניתן לחייב את עורך-הדין לשלם את דמי התיווך, למרות שהוא עצמו לא חתם על הסכם התיווך? שאלה זו עמדה במרכז פסק דינו של בית המשפט העליון ברע"א 42119-02-25 קסטנבאום נ' שי יעקובי – יזמות ותיווך בנדל"ן בע"מ (מיום 21.1.2026).
לצורך מכירת נכס מסחרי בהרצליה נשכרו שירותיו של מתווך המקרקעין שי יעקובי, שאיתר רוכש פוטנציאלי, לירן קופלר. קופלר שכר את שירותיו של עו"ד גונן קסטנבאום. במהלך המשא ומתן חתם קופלר על הסכם תיווך, לפיו התחייב לשלם ליעקובי דמי תיווך בסך 500,000 ש"ח בתוספת מע"מ, אם הוא או מי מטעמו ירכשו את הנכס. בסופו של דבר קופלר לא רכש את הנכס, אך עו"ד קסטנבאום, שליווה את המשא ומתן מראשיתו, רכש את הנכס באמצעות חברה שבבעלותו. המתווך טען כי עו"ד קסטנבאום חייב בתשלום דמי התיווך, שכן הוא היה זה שרכש בפועל את הנכס שבקשר לרכישתו ייצג את לקוחו. המתווך הגיש תביעה בבית משפט השלום כנגד קופלר וכן כנגד עו"ד קסטנבאום. לטענתו, הוא היה הגורם היעיל בעסקת המכר, ולכן הוא זכאי לדמי התיווך שנקבעו בהסכם. קופלר השיב כי מאחר שלא רכש את הנכס, לא התקיים התנאי המחייב אותו בתשלום דמי התיווך. עו"ד קסטנבאום השיב כי אינו חייב בתשלום משום שלא חתם על הסכם התיווך, וכי בשלב שבו נרכש הנכס הוא פעל כרוכש עצמאי ולא מכוח הסכם התיווך עליו חתם קופלר.
בית משפט השלום קיבל את התביעה באופן חלקי. נפסק כי קופלר פטור מתשלום דמי התיווך, משום שהסכם התיווך חייבו לשלם רק אם ירכוש את הנכס, והוא לא רכש. לעומת זאת, עו"ד קסטנבאום והחברה שבבעלותו נמצאו חייבים בתשלום דמי התיווך. קופלר, שביקש מקסטנבאום, עורך דינו, לפעול בשמו מול המתווך, הוא ה"שולח". קסטנבאום, שפעל מולו כבא כוחו, הוא ה"שלוח". קסטנבאום חרג מן ההרשאה שקיבל כאשר במקום להשלים את העסקה עבור קופלר, רכש את הנכס לבדו ועבור עצמו באמצעות חברה בבעלותו.
בית המשפט ביסס את פסיקתו על סעיף 6(ב) לחוק השליחות, הקובע כי כאשר שלוח חורג מהרשאתו, השולח כלל אינו מחויב בפעולה, ובנוסף עומדת לצד השלישי שלא ידע על החריגה בעת ההתקשרות שתי אפשרויות: הראשונה זה לראות בשלוח עצמו, ולא בשולח, כמי שהתחייב אישית כלפיו ("בעל דברו"), השנייה זה לחזור בו מן ההתקשרות ולתבוע מהשלוח פיצויים בלבד.
המתווך הפעיל הלכה למעשה את הברירה הראשונה: לאחר כריתת עסקת המכר נודע לו שקסטנבאום, ולא קופלר, הוא זה שרכש את הנכס, ובעקבות זאת תבע במישרין את קסטנבאום ואת חברתו. בית המשפט קיבל עמדה זו וקבע כי קסטנבאום עצמו, ולא קופלר, הוא הצד המחויב בתשלום דמי התיווך. צוין כי ניתן להגיע לאותה תוצאה גם מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט, שמטרתם למנוע מצב שבו אדם מפיק טובת הנאה מעבודתו של אחר מבלי לשלם עבורה.
עו"ד קסטנבאום והחברה שבבעלותו ערערו לבית המשפט המחוזי. המערערים טענו כי לא ניתן לחייב את עו"ד קסטנבאום בתשלום דמי תיווך, משום שמעולם לא חתם על הסכם התיווך. לטענתם, חוק המתווכים מחייב קיומו של הסכם תיווך בכתב בין המתווך לבין האדם שממנו נתבעים דמי התיווך, ובהיעדר חתימה של עו"ד קסטנבאום לא נוצרה כל התחייבות מצדו. עוד נטען כי בעת שנחתם הסכם התיווך פעל עו"ד קסטנבאום אך ורק כעורך דינו של קופלר, וכי החלטתו לרכוש את הנכס בשלב מאוחר יותר אינה הופכת אותו לצד להסכם שעליו לא חתם.
כדי להכריע במחלוקת נדרש בית המשפט לבחון שני הסדרים משפטיים. הראשון הוא סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, הקובע כי מתווך זכאי לדמי תיווך רק אם הלקוח חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך. דרישת הכתב נועדה ליצור ודאות ולמנוע מחלוקת באשר לעצם ההתקשרות ולתנאיה. ההסדר השני מצוי בסעיף 14 לפקודת השותפויות [נוסח חדש], התשל"ה-1975, שלפיו כל שותף הוא שלוח של יתר השותפים, ולכן פעולה כדין שבצע שותף במסגרת השותפות מחייבת גם את השותף האחר.
בית המשפט המחוזי דחה את הערעור בהתבסס על דיני השותפות. נפסק כי כבר בעת חתימת הסכם התיווך התקיימה בין קופלר לבין עו"ד קסטנבאום שותפות שמטרתה הייתה רכישת הנכס. אף שהדבר לא הוצג למתווך, מן הראיות עלה כי השניים בחנו אפשרות לרכוש את הנכס יחד ופעלו לקידום מטרה משותפת. לפיכך, נמצא כי חתימתו של קופלר על הסכם התיווך נעשתה במסגרת פעילות השותפות, ולכן היא מחייבת גם את עו"ד קסטנבאום. עוד נמצא כי עו"ד קסטנבאום ידע על קיומו של הסכם התיווך ועל גובה דמי התיווך עוד לפני השלמת העסקה, ולכן לא ניתן לקבל את טענתו שלפיה לא היה מודע להתחייבות.
עו"ד קסטנבאום והחברה שבבעלותו הגישו בר"ע לבית המשפט העליון. בית המשפט העליון דחה את הבקשה והבהיר כי המקרה אינו עוסק בשאלה אם ניתן לוותר על דרישת הכתב; זאת משום שהסכם תיווך חתום כבר קיים. השאלה היחידה היא, אם ההתחייבות שנוצרה מכוח אותו הסכם כתוב חלה גם על עו"ד קסטנבאום, אף שהוא עצמו לא חתם עליו.
בית המשפט העליון, מפי כב' הש' י' כשר, אימץ את קביעתו העובדתית של בית המשפט המחוזי שלפיה כבר במועד חתימת הסכם התיווך התקיימה בין קופלר לבין קסטנבאום שותפות שנועדה לרכישת הנכס. בהתאם לסעיף 14 לפקודת השותפויות, כל שותף משמש שלוח של השותפות ושל יתר השותפים בכל הנוגע לעסקי השותפות. מכאן שחתימתו של קופלר על הסכם התיווך, שנעשתה במסגרת פעילות השותפות, מחייבת גם את עו"ד קסטנבאום, אף שהוא עצמו לא חתם על ההסכם. בית המשפט הדגיש שאין מדובר ביצירת התחייבות חדשה כלפי אדם שלא חתם, אלא בייחוס התחייבות קיימת לשותף מכוח דיני השותפות. עוד צוין כי קבלת טענתו של עו"ד קסטנבאום הייתה מאפשרת לשותפים ליהנות מפעולת התיווך, אך להשתחרר מתשלום דמי התיווך. תוצאה זו אינה מתיישבת עם דיני השותפות ועם תכליתו של חוק המתווכים.
כב' השופטות יעל וילנר ורות רונן הצטרפו לתוצאה. השופטת רונן הוסיפה כי ניתן להגיע לאותה מסקנה גם מנקודת מבטם של דיני החוזים, שלפיהם התחייבות חוזית עשויה לחול גם על אדם שלא חתם בעצמו על הסכם, כאשר הסמיך אדם אחר להתחייב בשמו, ולו מכללא. משנקבע עובדתית שעו"ד קסטנבאום היה שותפו של קופלר במועד החתימה על הסכם התיווך, קמה חבותו של עורך-הדין מכוח מעמדו כשותף – ולא מכוח הסכמה קונקרטית שנתן לחתימה על אותו הסכם. עו"ד קסטנבאום מחויב לא משום שהרשה לקופלר לחתום בשמו, אלא משום שהדין קובע כי שותפות יוצרת שליחות הדדית, בלי תלות ברצון הצדדים ביחס לפעולה הספציפית.
הנה כי כן, בית המשפט העליון קבע כי כאשר קיים הסכם תיווך בכתב העומד בדרישות סעיף 9 לחוק המתווכים, אין הכרח שכל מי שיחויב בדמי התיווך יהיה חתום עליו באופן אישי. אם לפי הדין הכללי ניתן לייחס את ההתחייבות החוזית לאדם שלא חתם, ניתן לחייבו בתשלום. מאחר שסעיף 14 לפקודת השותפויות קובע כי פעולה שמבצע שותף במסגרת עסקי השותפות מחייבת את יתר השותפים, ניתן לחייב שותף בדמי התיווך, אף שלא חתם בעצמו על הסכם התיווך. אין מדובר בריכוך של דרישת הכתב, אלא ביישום דיני השותפות על הסכם תיווך תקף.
בסוגית הכתב נבקש להפנות למאמרו של אבי וינרוט, ״דרישת הכתב בעסקת תיווך במקרקעין״ (2019). וינרוט מסביר כי דרישת הכתב בחוק המתווכים נועדה ליצור ודאות ביחסים שבין המתווך לבין הלקוח ולמנוע מחלוקות בשאלה אם הוזמנו שירותי תיווך ומה היו תנאיהם. מדובר בדרישה מהותית ולא ראייתית – היעדרה שולל את הזכאות לדמי תיווך, ואין די בכך שהוכחה גמירת דעת בפועל. וינרוט מבחין בין דרישת הכתב בחוק המתווכים, שהיא בעלת אופי צרכני ונועדה להגן על הלקוח, לבין דרישת הכתב בחוק המקרקעין, שנועדה להבטיח רצינות בכריתת עסקה משמעותית. מהבחנה זו נגזרת מסקנה מרכזית: בעוד שביחס לחוק המקרקעין ריככה הפסיקה את הדרישה והכירה באפשרות להשלים פרטים חסרים ואף לוותר על הכתב כליל, הרי שביחס לחוק המתווכים אין הצדקה לריכוך. משעה שהמחוקק הטיל על המתווך, כאיש מקצוע, את החובה לערוך מסמך מפורט הכולל את כל הפרטים שקבעו התקנות, אין מקום שבית המשפט "יתקן" בדיעבד מחדל שלו באמצעות פרשנות מרחיבה, נוהג או עקרון תום הלב. רק במקרים חריגים, שבהם הלקוח עצמו פעל בתרמית ומנע במכוון מהמתווך להחתימו, מוצע לוותר על דרישת הכתב לחלוטין. נראה כי פסק הדין בענין קסטנבאום מהווה אחד מאותם מקרים חריגים, שבהם נפסל ניסיון מצד רוכש לעקוף את זכותו של מתווך לדמי התיווך.
לפסק הדין ראו: רע״א 42119-02-25 גונן קסטנבאום נ׳ שי יעקובי – יזמות ותיווך בנדל״ן בע״מ (מיום 21.01.2026).
