בינואר 2021 פרסמה רשות התחרות טיוטת דו"ח בנושא שוק המשכנתאות בישראל, בדגש על בעיות האינפורמציה הקיימות בו. הדו"ח, שמתבסס על מחקר שנערך ע"י כלכלני רשות התחרות, סוקר את מבנה שוק המשכנתאות והשחקנים הפועלים במסגרתו, ובוחן את רמת התחרותיות בשוק. זאת, באמצעות בדיקת מאפייני תהליך תיחור המשכנתאות ע"י הלווים (יצירת תחרות באמצעות השוואת מחירים) , והשפעתו על רמת פיזור מחירי המשכנתאות.
הלוואת משכנתא לרכישת בית מגורים נחשבת לאחת העסקאות הכלכליות הגדולות של משק בית בישראל. אשראי המשכנתאות מהווה נתח של כ-71% מסך האשראי הבנקאי למשק בית, ובשנת 2019 עמד על כ-346 מיליארד ש"ח. הסכום החציוני של הלוואות משכנתא לרכישת דירה בישראל הוא כ-650 אלף ש"ח, ותשלומי ההחזר מהווים בממוצע כ-23% מההכנסה הפנויה של משק בית.
הלוואת משכנתא לרכישת דירה איננה מוצר אחיד. ההלוואה מתאפיינת במספר משתנים: אופי הריבית – פריים, קבועה או משתנה; הצמדה למדד – כן או לא; משטר התשלומים (לוח סילוקין) – שפיצר, קרן שווה, בלון או גרייס. כמו כן, ניתן לחלק הלוואת משכנתא למספר מסלולי משנה, כל אחד מהם מהווה למעשה הלוואה נפרדת, בעלת המאפיינים הנזכרים לעיל. כך יוצא, שלמעשה קיימות אין-ספור אפשרויות להֵרכבה ולמאפייניה של הלוואת משכנתא. בשל סכום ההלוואה הגבוה ומשך הזמן שלה, לכל פרט עשויה להיות משמעות כספית ניכרת, המגיעה לעשרות אלפי שקלים ואף יותר. בנוסף, המשכנתא מהווה מוצר בנקאי-פיננסי עצמאי, הנפרד מסל השירותים הבנקאיים הנצרכים ע"י משק הבית. משכך, הלוואה זו עשויה להילקח בבנק שונה מהבנק בו מתנהלת שאר פעילותו הבנקאית של משק הבית. ואולם אפשרות זו נתקלת בשמרנות הישראלית בצריכת שירותי בנקאות, המתבטאת במיעוט מעבר של לקוחות בין בנקים, ובצריכת סל השירותים הבנקאי-פיננסי, רובו ככולו, ב"בנק הבית".
מאפייני שוק המשכנתאות מקימים פוטנציאל לתחרות בין הבנקים על לוֹוי המשכנתאות: ראשית, קיים ביקוש ער למשכנתאות, על אף משבר הדיור השורר בשנים האחרונות; שנית, מאפייניו המגוונים של מוצר המשכנתא, ושלל האפשרויות להֵרכבו; ושלישית, תפיסתו כמוצר עצמאי, הניתן לצריכה מכל בנק. עם זאת, ממצאי דו"ח רשות התחרות בדבר הפיזור הגבוה של מחירי המשכנתאות, מצביעים על רמת התחרותיות הנמוכה השוררת בשוק. אמנם פיזור המחירים הגבוה בשוק מעיד על עצם יכולתם של לקוחות-הלווים להשוות ומחירים ולהתמקח, ועל אפקטיביות הליך התיחור, אולם רק מיעוט מבין נוטלי המשכנתאות מבצעים הליך זה בפועל.
לכאורה, פיזור המחירים הגבוה המשתקף בדוח אמור לעודד לווים להשוות מחירים בין הגופים המציעים הלוואות משכנתא ולערוך התמקחות על תנאיה. למרות זאת, רק 44% מקרב הרוכשים-הלווים פונים לקבלת ההצעת מחיר נוספת על זו שקיבלו בבנק בו נטלו לבסוף את ההלוואה. משמע, בפועל לרוב לא מתבצע הליך של השוואת מחירים והתמקחות, ולא מתפתחת תחרות יעילה בשוק. הדו"ח מסביר זאת ברמה נמוכה של שקיפות במחירי המשכנתאות, לנוכח מורכבות מוצר המשכנתא. כמו כן, מוצע קשר לבעיית האינפורמציה שיש למלווים ביחס לרמת הסיכון הכרוך בהעמדת ההלוואה ללווים שאין להם איתם היכרות מוקדמת. רמת השקיפות הנמוכה מתבטאת בכך שהצעות המחיר של הבנקים אינן "נצמדות" למאפייני המשכנתא המדויקים – תמהיל מסלולי ההלוואות ומאפייניהן – המבוקשים ע"י הלווים. כך נוצר מצב שגם לווים המבקשים הצעות מחיר ממספר מלווים מתקשים להשוות בין ההצעות באופן אפקטיבי.
המלצתה המרכזית של רשות התחרות היא לשפר את הליכי מתן הצעת המחיר מטעם המלווים, ובפרט להטיל על הבנקים להתייחס לתמהיל המשכנתא כפי שהתבקש ע"י הלווים. זאת, בהתאם להוראות בנק ישראל ליישום תקן בנקאות פתוחה, המעניק לבנקים נגישות למידע הפיננסי של הלווים, בהסכמתם, ובכך מאפשר להם ניהול סיכונים מושכל יותר ומתן הצעה להלוואה המותאמת לפרופיל הספציפי של הלווים. בנוסף, ממליצה הרשות לבחון דרכים לפישוט מוצר המשכנתא באופן שיקל על הלווים להשוות בין מוצרי הבנקים השונים. ולבסוף, הרשות מעודדת שימוש בממשקים מקוונים אחידים לתקשורת עם מבקשי הצעות המשכנתא, שכן הנגשת המידע באופן זה תקל על הלווים להשוות בין ההצעות שיקבלו.
עיסוקה של רשות התחרות בשוק המשכנתאות נראה לנו חשוב, בייחוד לאור מרכזיותה של הלוואת המשכנתא לדיור. לטעמנו רצוי להתייחס להיבטים נוספים בניתוח שוק זה, ולבחון את השפעתם על ענף המשכנתאות והתחרות בו. ראשית, קיימת מגמה מתמשכת של עליית מחירי הדיור (ראו: נתוני הלמ"ס אודות מדד מחירי הדירות בשנים 2020-2012). היות שוק הנדל"ן למגורים "שוק של מוכרים" דוחף לקיצור משך המו"מ בין מוכרי הדירות והרוכשים, שכן הרוכשים להוטים לסיים את עסקת הרכישה לפני שמחיר הנכס יעלה, או בטרם יגיע רוכש אחר שיועדף ע"י המוכר. זמן מו"מ קצר עלול לגרום לירידה במוטיבציה של הרוכשים להליך תיחור ארוך מול מספר בנקים להשגת תנאי משכנתא משופרים. בנוסף, חלה עליה מתמדת בביקוש למשכנתאות (ראו למשל: פרק "האשראי לדיור" בסקירה החצי שנתית לשנת 2020 אודות מערכת הבנקאות בישראל, מטעם בנק ישראל), והדבר עלול לפגע בתחרות, בהעניקו לבנקים כוח נוסף על פני הלווים. היבט זה עשוי לקבל מענה באמצעות חיוב הבנקים להפעיל ממשק טכנולוגי יעיל לריכוז המידע הרלבנטי לנטילת משכנתא והנגשתו ללווים. שנית, בשנים האחרונות צמחה "תעשייה" של חברות ייעוץ לנטילת משכנתאות (ראו למשל: ס' 2-1 בנוהל המפקח על הבנקים: ניהול בנקאי תקין, העוסק בקשר של הבנקים עם יועצי משכנתאות). עצם צמיחתו של שחקן מתווך מלמדת על כשלי שוק בדמות העדר שקיפות ונגישות למידע. שלישית, בשנים האחרונות ננקטו צעדי רגולציה לצמצום פערי המידע של הבנקים ביחס ליכולתם של מבקשי המשכנתאות לפרוע את ההלוואה. הוקם מאגר נתוני אשראי מתוקף חוק נתוני אשראי, התשע"ו-2016, המאפשר לבנקים לקבל, בהסכמת הלקוח, מידע על האשראי וההלוואות שנטל ועל מידת עמידתו בהתחייבויותיו, ובכך להעריך את יכולתו לעמוד בתנאי ההלוואה. כמו כן, הוגש תזכיר חוק מתן שירותי מידע פיננסי, התש"ף-2020, שבין מטרותיו הסדרת העברת מידע פיננסי של לקוחות לספקי שירותים פיננסיים לשם מתן הצעות מחיר מתחרות ביחס לשירותים פיננסיים מבוקשים. הדו"ח לבסוף, הרשות מציינת כי יש לבחון דרכים לפישוט מוצר המשכנתא, וראוי לפתח הצעות קונקרטיות בנושא.
קישור לטיוטת דו"ח רשות התחרות הכלכלית מינואר 2021: https://www.gov.il/he/departments/publications/reports/mortgagemarket-draft
