פסק דינו של בית המשפט העליון ברע"א 299/24 ורע"א 800/24 עו"ד חיים דויטש נ' מדינת ישראל (מיום 16.9.2025), עוסק בשאלה בעלת חשיבות ציבורית רחבה: באיזו מידה אחראית המדינה לרישום זכויות במקרקעין על בסיס מסמך מזויף? המקרה נסב על יורש חוקי של נכס מקרקעין בחולון, שגילה כי אדם שהתחזה לבנה של בעלת הנכס המנוחה הצליח להעביר על שמו את הזכויות באמצעות צו ירושה מזויף, ובהמשך למכור את הנכס לצד שלישי תם לב. הבקשה לרישום הוגשה ללשכת רישום המקרקעין באמצעות עורך דין, בהסתמך על מסמך שנחזה להיות צו ירושה מאת בית הדין הרבני. בפועל התברר שמדובר במסמך מזויף, שהוביל לשינוי הרישום במרשם ולשלילת זכויותיו של היורש האמיתי.
בית משפט השלום פסק כי האחריות לנזק שנגרם ליורש תחולק בין שלושה גורמים: עורך הדין שהגיש את הבקשה לרישום (45%), לשכת רישום המקרקעין (35%) והיורש עצמו (20%). נקבע כי עורך הדין התרשל בטיפולו בבקשה, כי לשכת הרישום לא נקטה אמצעי בדיקה מספקים ביחס למסמך שהוגש לה, וכי גם היורש נושא באשם תורם בשל העובדה שלא פעל לרישום זכויותיו במשך עשור ממועד קבלת צו הירושה. בית המשפט המחוזי הפך קביעה זו ופטר את המדינה מאחריות לנזק, תוך שהגדיל את חלקו של עורך הדין ל-70% ואת שיעור האשם התורם של היורש ל-30%. על רקע זה נדרש בית המשפט העליון להכריע אם לשכת רישום המקרקעין, האמונה על ניהול המרשם הציבורי, הייתה רשאית להסתפק במסמכים כפי שהוגשו לה, או שמא הייתה מוטלת עליה חובה לנקוט אמצעים לבירור אמיתותו של צו הירושה שעל בסיסו בוצע הרישום.
בית המשפט העליון, פה אחד, קיבל את הערעור בחלקו, לאחר שקבע כי גם לשכת רישום המקרקעין נושאת באחריות לנזק שנגרם ליורש. כב' השופט אלכס שטיין הדגיש כי לשכת הרישום אינה יכולה לשמש "חותמת גומי" בבואה לבחון בקשות לרישום זכויות, אלא עליה לתפקד כ"שומרת הסף" של המרשם ולהבטיח את אמינותו. במקרה הנדון הצהיר עורך הדין במכתבו כי לבקשה מצורף צו הירושה המקורי, אולם בפועל צורף מסמך שנחזה להיות "העתק נאמן למקור" של צו הירושה. הסתירה בין ההצהרה לבין המסמך שהוגש, אשר על פניו לא נחזה להיות מסמך מקורי, ואף לא ניתן היה לדעת אם חותמת האימות שעליו הוטבעה במקור או שמדובר בצילום שלה, הייתה אמורה לעורר את חשדה של לשכת רישום המקרקעין ולהוביל לעריכת בדיקה נוספת. למרות זאת, לא פנתה הלשכה לבית הדין הרבני, שהוצג כגורם שהנפיק את צו הירושה, לשם בירור אמיתותו, והרישום בוצע על בסיס המסמך שהוגש. בנסיבות אלה נפסק כי המדינה הפרה את חובת הזהירות המוטלת עליה וכי התרשלותה תרמה להשלמת מעשה המרמה. בכך הבהיר בית המשפט כי לשכת רישום המקרקעין אינה גורם טכני בלבד, אלא רשות הנדרשת להפעיל שיקול דעת ולנקוט אמצעים סבירים לשם הבטחת אמינותו של המרשם הציבורי.
בית המשפט חילק את האחריות לנזק בין שלושת הגורמים המעורבים בפרשה: עורך הדין, שהגיש את הבקשה לרישום על בסיס המסמך המזויף, חויב לשאת ב-50% מהנזק. המדינה חויבה ב-30% מהנזק בשל התרשלות לשכת רישום המקרקעין, ואילו היורש נשא באשם תורם בשיעור של 20%, בין היתר משום שלא פעל לרישום זכויותיו במשך שנים רבות. בית המשפט ציין כי הימנעות מרישום זכויות במקרקעין לאורך זמן עלולה ליצור "פרצה הקוראת לגנב" ולהגדיל את הסיכון לביצוע מעשי תרמית. חלוקת האחריות שנקבעה משקפת את תפיסתו של בית המשפט לפיה האחריות לשמירה על אמינות המרשם אינה מוטלת על גורם אחד בלבד, אלא מתחלקת בין הגורמים המעורבים שעשויים למנוע את הנזק.
פסק הדין אינו עוסק רק בחלוקת אחריות נזיקית. במישור הרחב יותר, הוא נוגע לתפקידה של המדינה בניהול תשתיות מידע ציבוריות ולחובות המוטלות עליה בהבטחת אמינותן. בית המשפט הדגיש כי מרשם המקרקעין הוא נדבך מרכזי ביצירת ודאות משפטית וכלכלית, שכן בעלי זכויות, רוכשים, בנקים וגופים מסחריים מסתמכים על נכונות המידע הרשום בו בעת ביצוע עסקאות. משכך, לשכת רישום המקרקעין נתפסת כגורם מקצועי המחויב לנקוט אמצעים סבירים למניעת טעויות, זיופים ומעשי מרמה. בכך מחזק פסק הדין את מעמדה של הלשכה כ"שומרת הסף" של המרשם הציבורי ומבהיר כי שיקולי יעילות מינהלית אינם יכולים לגבור על הצורך להבטיח את אמינות המידע שעליו נשען שוק המקרקעין.
מעניינת עמדתו של כב' השופט י' כשר, שהסכים לתוצאה אך הסתייג מהטלת חובת בירור גורפת על הלשכה בכל מקרה שבו מוגש תחליף לצו ירושה. לדבריו, חיוב לשכת רישום המקרקעין ליצור קשר עם בתי המשפט או בתי הדין בכל בקשת רישום עלול להכביד על פעילותה ולפגוע ביעילות השירות הניתן לציבור. לצד זאת, מקום שבו קיימת גישה ישירה למאגרי מידע ממוחשבים, על הרשות לעשות בהם שימוש לצורך אימות נתונים. עמדה זו חושפת קושי הנוגע לממשל דיגיטלי ולזרימת מידע בין רשויות המדינה. אף שבידי גופים ציבוריים מצוי מידע המאפשר לאמת מסמכים והחלטות שיפוטיות, היעדר סנכרון בין מערכות המידע עלול ליצור פערים המאפשרים ביצוע תרמיות ופגיעה בזכויות קניין. במובן זה, פסק הדין ממריץ את המדינה לשפר את שיתוף המידע בין רשויותיה ולפתח מנגנוני בקרה דיגיטליים יעילים יותר בעתיד.
בפסק דין קודם, ע"א 3391/22 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' דוד קונפינו (3.12.2023), נדונה אחריותה של לשכת רישום המקרקעין לרישום זכויות על בסיס צו ירושה מזויף. באותה פרשה נקבע כי הלשכה התרשלה בכך שלא הבחינה בפגם שנפל בחותמת האימות שעל גבי צו הירושה המזויף, ולא ביקשה הבהרות מעורכת הדין שהגישה את הבקשה. פסק הדין בעניין דויטש ממשיך מגמה זו, אך מחדד כי כאשר מתעוררים סימני אזהרה המעוררים ספק באמיתות המסמכים, אין די בכך שהמסמכים נראים תקינים על פניהם, אלא על לשכת רישום המקרקעין לנקוט אמצעים סבירים לבירור אמיתותם בטרם תשנה את המרשם. שני פסקי הדין משקפים מגמה בפסיקת בית המשפט העליון, שלפיה לשכת רישום המקרקעין אינה רשאית להסתפק בקבלת מסמכים הנחזים להיות תקינים, אלא נדרשת לנקוט פעולות אימות סבירות מקום שבו מתעורר חשש לאמיתותם, לשם שמירה על אמינותו של המרשם הציבורי.
ראו: ע"א 3391/22 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' דוד קונפינו (3.12.2023); פסק הדין נסקר בבלוג מרכז חת: מעיין שמאי, "תקלה מעורבת במקרקעין", בלוג מרכז חת לחקר התחרות והרגולציה (22.1.2024).
ראו: רע"א 299/24 ורע"א 800/24 עו"ד חיים דויטש נ' מדינת ישראל – לשכת רישום המקרקעין (16.9.2025).
